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副会长单位广州市城市规划设计有限公司——面向连片开发的广州市重点功能片区城市更新土地整备规划
来源: | 作者:广州城市更新协会 | 发布时间: 2023-12-07 | 375 次浏览 | 分享到:

01

引言

近年,广州市贯彻国家城市更新行动战略,不断完善城市更新政策和实践探索,以土地整备为抓手,促进存量低效用地成片连片再开发,助力城市空间结构优化和功能提升。市城规公司深耕广州城市更新土地整备业务,先后参与城市更新土地整备政策研究、城市更新土地整备编制指引和技术审查指引制定,负责重点功能片区、南沙区土地整备规划及多个更新项目土地整备方案编制。为贯彻落实广州国土空间发展战略,助推重点功能片区成片连片开发,保障重点项目、重点产业和重大基础设施的用地需求,项目团队以“统筹整备、成片更新”为理念,编制了广州市首个重点功能片区城市更新土地整备规划。

△ 白鹅潭商务区规划效果图

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引领高质量发展,

亟待高标准建设的重点功能片区

重点功能片区是广州市集聚重点项目、培育重点产业的主要阵地,是广州实现全市高质量发展的着力点和有效载体,承担着引擎推动、示范带动、窗口展示的作用。然而,重点功能片区旧村、旧厂、旧城功能混杂,土地权属复杂,增量存量用地交错,连片大面积产业空间供给不足,通过土地整备促进重点功能成片连片开发、高质量发展迫在眉睫。

2006年,《广州市城市发展规划》作为广州市“十一五”规划体系的专项规划之一,提出将重点功能片区作为重要发展区域。此后,广州连续多个“五年规划”及政府工作报告均提出推进重点功能片区建设。2011年,广州市“十二五”规划提出加快重点区域开发建设。2016年,广州市“十三五”规划对各个区的重点功能区提出要推进重点功能区开发建设,创新重点功能区管理体制机制。2020年广州市“十四五”规划、2022年及2023年《广州市政府工作报告》,均提到推进重点功能区的规划建设。以高起点规划、高标准建设助力重点功能片区高质量发展,是落实历次“五年规划”与响应广州面向2049城市发展战略的必要举措。

△ 重点功能片区发展脉络

目前,广州市拥有白鹅潭商务区、广州南站商务区、广州人工智能与数字经济试验区等多个重点功能片区。重点功能片区土地资源总体呈现以下特征:现状开发强度一般,权属情况较复杂;涉及轨道交通线路及站点多,交通条件优越;涉及重点建设项目多,更新动力强;涉及规划控制区较少,开发建设条件较好;各片区存量用地资源总面积及分布存在较大差异,片区内存量用地资源的土地整备条件也有差异。

△ 重点功能片区发展脉络

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以落实发展战略、

强化用地保障为规划目标

本次规划贯彻落实国土空间规划的发展战略,强化顶层设计,明确重点功能片区土地整备目标与方向,提出针对性的土地整备策略、实施机制与专项政策建议。规划综合考虑广州市对重点功能片区的发展要求以及城市更新特点,基于重点功能片区内土地资源特征,提出广州市重点功能片区土地整备的总体目标:为推动重点功能片区重点项目、重点产业、重大公共服务设施和市政基础设施落地,保障新产业、新功能空间供给,通过土地整备盘活存量低效用地,推动成片连片开发、土地节约集约利用,助力城市空间高质量发展。

△ 广州南站商务区规划效果图

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统筹整备,成片更新的

重点功能片区城市更新土地整备规划

(1)搭建土地整备数据库

  规划基于地理信息数据、政务数据等城市时空大数据,结合实地调研访谈,对广州市重点功能片区全域土地资源进行深度底数摸查,构建了包含基本信息、现状情况、规划情况、建设诉求等4大类20余项的重点功能片区土地整备资源基础数据库,形成支持规划分析决策的基础信息平台。规划系统整合可整备的存量用地资源、土地整备潜力评价、土地整备策略分区、近期重点整备项目等规划全过程数据,形成最全面的重点功能片区土地整备基础数据库,以多源数据支撑的重点功能片区土地整备规划编制,促进规划精细化。

(2)强化全要素土地整备

  以往广州市城市更新土地整备主要针对存量建设用地,本次规划以成片连片开发为目标,结合重点功能片区存量用地、增量用地交织的特征,将旧村零散农用地、政府储备用地等增量用地一并纳入研究,全要素梳理可以整合统筹的土地整备资源,并建立增存联动的土地整备潜力评估与整备规划体系。规划选取发展潜力、整备难度等多维评价因子,运用德尔菲法、层次分析法确定评价因子权重,定量化评估重点功能片区土地整备潜力,并可视化呈现整备潜力评价结果,为后续的土地整备分区划定及策略研究奠定基础。项目团队邀请土地整备相关政府人员、专家专业学者、企业从业人员等多元利益主体参与规划编制全过程,在评价指标、整备思路、利益协调等方面建言献策。

△ 土地整备资源数据库及潜力评价指标示意图

(3)探索差异化整备策略

  总体层面, 规划基于各重点功能片区的土地整备潜力评价结果,提出“存量更新为主、储改统筹、储备开发为主”三类土地整备方向指引。分区层面,规划深入剖析重点功能片区的共性与差异,充分考虑其发展目标、功能布局与重点项目、重点产业的建设需求,对重点功能片区提出差异化、针对性的土地整备策略分区指引与低效用地再开发指引,形成“一类一策”、“一区一指引”。规划结合重点功能片区的土地资源现状特征与规划主导功能,归纳同类情形,融汇运用“城市更新+土地储备+做地”政策组合拳,提出“做储结合、储改结合、整合归宗”等通则式整备策略,高效指导土地整备实施。针对具有资源特色和特殊管控的区域,规划因地制宜提出“协同整备、异地平衡、综合整治”等差异化的整备策略,定向破解土地整备难题。

(4)稳步渐进式推进实施

  按照规划引领、重点先行、结合实际的原则,本次规划综合考虑城市更新专项规划与计划、整备意愿、发展诉求和整备实施难易程度等情况,切实安排土地整备分期实施计划,并提出近期重点项目土地整备实施建议,保障国土空间规划发展战略的传导与落地。规划优先选取位于重点功能片区核心区、重点项目、重点产业、重大基础设施和公共服务设施范围内、轨道交通站点周边、改造需求迫切的用地先行启动土地整备,探索成片连片土地整备实施路径,形成示范效应。如,聚龙湾片区位于白鹅潭商务区核心区,现状旧村、旧厂、旧城混杂,范围内涉及多个重点产业、重点项目和轨道交通站点,规划建议由做地主体配合政府开展土地收储,先行开展成片整备再开发。

△ 白鹅潭商务区聚龙湾片区规划效果图

05

结语

本次规划全面梳理重要功能片区的土地资源,深入挖掘土地整备开发潜力,精准保障重点项目、重点产业和重大基础设施的用地需求,促进重点功能片区加快建设。如,白鹅潭商务区聚龙湾片区将土地整备贯穿项目的策划、规划、建设、管理全流程各环节,被授予广州市土地整备全生命周期示范点,实现了滨江25公顷用地成片开发,保障了太古等重大企业入驻的用地需求。

广州市城市更新土地整备在实践中不断探索,本规划聚焦城市核心战略地区,对深化土地整备实践有重要指导意义,未来将进一步助推重点功能片区成片连片开发,助力城市高质量发展!

文中所述《广州市重点功能片区城市更新土地整备规划》获2023年度广州市优秀城市规划设计项目三等奖,欢迎各位同仁指导交流。


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