政策法规
关于征求《广州市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》公众意见的公告
来源: | 作者:广州城市更新协会 | 发布时间: 2023-10-17 | 1322 次浏览 | 分享到:
2023年10月12日

广州市规自局开发利用处发布《广州市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》征求公众意见。



01
广州市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让实施办法(征求意见稿)

























第一章总则


第一条 为深入贯彻落实《中共广东省委 广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》、《广州市人民政府关于印发广州制造2025战略规划的通知》(穗府〔2016〕4号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》(穗府办规〔2022〕5号)等政策文件精神,着力加强供给侧结构性改革,满足产业发展差别化用地需求,根据《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》(自然资发〔2022〕201号),结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法。

第三条 为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系,降低企业用地成本,提高土地市场周转效率,我市供应的工业用地,除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限出让外,可按租赁、先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。

本办法所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者(以下简称承租人)使用,由承租人与规划和自然资源行政主管部门(以下简称出租人)签订国有建设用地使用权租赁合同(以下简称租赁合同),并支付国有建设用地使用权租金的行为。

本办法所称工业用地使用权弹性年期出让,是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内,根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限,出让给土地使用者(以下简称受让人)使用,由土地受让人与规划和自然资源行政主管部门(以下简称出让人)签订国有建设用地使用权出让合同(以下简称出让合同),并支付国有建设用地使用权出让金的行为。

本办法所称工业用地使用权先租赁后出让,是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者使用,由使用者按签订的租赁合同支付国有建设用地使用权租金,租赁期满达到约定条件后再转为出让,签订出让合同并缴纳国有建设用地使用权出让金的行为。

第四条 市规划和自然资源行政主管部门负责本市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让的规划、供应、利用等政策制定和指导监督工作,区规划和自然资源行政主管部门负责本区工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让方案的具体制定。

市工业和信息化、发展改革行政主管部门会同规划和自然资源、商务等行政主管部门负责制定本市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让工作的产业准入标准和产业用地标准(指南),制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。各区政府负责各自行政区域内的工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让的具体实施及项目履约考核工作。


第二章土地供应


第五条 中华人民共和国境内外的个人、法人和其他组织均可以通过租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权,法律、法规另有规定的除外。

第六条 工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式,租赁采用挂牌方式,先租赁后出让和弹性年期出让采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权租赁、先租赁后出让或弹性年期出让的审批管理与现有工业用地使用权公开出让程序相同,由各区按程序实施。

第七条 工业用地使用权租赁应明确租赁年限、租金收取标准及收取方式。

工业用地使用权先租赁后出让在出让条件中应明确租赁年限、出让年限、租金收取标准及收取方式、出让后的出让金标准、租赁期满的绩效评估指标。

工业用地使用权弹性年期出让应明确弹性出让年限、出让金标准。

第八条 工业用地使用权租赁的租赁年限一般不低于5年,不得超过20年。先租赁后出让的租赁年限不得超过5年,与后续出让年期之和原则上不得超过30年。弹性年期出让的土地使用权出让年限原则上不得超过30年。租赁、先租赁后出让和弹性年期出让具体年限由相关区根据产业发展规划、产业类型和产业生命周期等情况确定。

对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等确需超过30年以上出让年限的,由各区人民政府核定出让年期,最高不超过50年。

第九条 租赁方式供应的工业用地,在租赁公告中明确租赁年限。先租赁后出让的,在出让公告中明确租赁年限和出让年限。弹性年期出让的,在出让公告中明确出让年限。

第十条 工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让须符合经济社会发展计划、国土空间规划、城市环境总体规划、产业布局规划、环境保护规划、供地政策等要求,纳入国有建设用地使用权供应计划管理,并与城市空间布局、土地开发时序相衔接。

第十一条 严格租赁、先租赁后出让和弹性年期出让项目用地准入。规划和自然资源行政主管部门牵头会发展改革、工业和信息化、商务、生态环境等行政主管部门共同制定拟租赁、先租赁后出让和弹性年期出让地块的投入产出监管协议,纳入编制的土地供应方案一并公告,但不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。投入产出监管协议包含产业门类、投产及达产时间、投资强度、投资总额、产出效率、总产值(含达产年产值)、税收以及违约处置办法等内容。

第十二条 工业用地使用权出让年限(租赁年限)届满前3个月内,原土地受让人(承租人)可提出续期使用申请。

租赁期限、出让期限、续期期限之和不得超过工业用地使用权出让最高年限。


第三章土地租金、出让金标准


第十三条 工业用地使用权租赁的租金起始价应与出让价相均衡,最低租金不得低于按国家规定的工业用地使用权出让最低价折算的租金标准。土地租金在租赁期间不作调整。

第十四条弹性年期出让起始价根据工业用地使用权法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。即:起始价=(弹性出让年期÷50)×出让50年市场评估价。弹性年期出让起始价还原至50年期出让价格后不得低于相同地段相应用途级别基准地价的70%,不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按照规定应收取的相关费用之和,不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

第十五条 工业用地使用权先租赁后出让的起始价根据租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值。即:起始价=(租赁年期+出让年期)÷50×出让50年市场评估价。

土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定,修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比例,原则上按年平均收取。即:租金=租期÷(租赁年期+出让年期)×成交价,再按年平均收取。

土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金。即:出让金=成交价-租金。

第十六条 申请出让续期(租赁续期)的,土地价款应当按照申请办理续期使用手续时点按照第十三条、第十四条的规定重新组织评估确定。

第十七条 出租人、出让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的年限和条件交付土地。承租人、受让人应当按照土地租赁合同、出让合同约定的金额、年限和方式支付租金、出让金。

第十八条 土地租金、出让金按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》(财综〔2006〕68号)等相关出让金收支管理规定执行。

第十九条 土地租赁和出让过程中按规定应缴纳的税费由双方各自承担。

第二十条 工业用地使用权弹性年期出让的受让人在付清出让金后,持出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料,向规划和自然资源等行政主管部门申请办理不动产登记,申领建设用地规划许可证。不动产权证中须备注土地取得方式、弹性出让年限、出让土地用途等内容。

租赁、先租赁后出让方式供应的工业用地在土地租赁期间,承租人按照合同约定依法缴纳土地租金后,持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料,向规划和自然资源行政主管部门申请办理不动产首次登记,申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和规划核实手续。先租赁后出让方式供应的工业用地在土地出让期间,受让人在付清出让金后,持原不动产权证、出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料,向规划和自然资源行政主管部门申请办理不动产变更登记。不动产权证中须备注土地取得方式、土地出让年限与出让土地用途等内容。


第四章土地供后管理


第二十一条 对需要享受优惠政策的土地意向人,属地区政府、投资或相关行业行政主管部门应向规划和自然资源行政主管部门提供意向人符合条件的证明文件,由规划和自然资源行政主管部门登记备案后执行。

对提出规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的,应按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交投入产出监管协议,作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据。提出关联条件的部门应对投入产出监管协议进行监督,并适时通报规划和自然资源行政主管部门。项目用地达不到约定的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

第二十二条 弹性年期出让的,受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的,出让人应当及时开展闲置土地调查和处置工作。

租赁、先租赁后出让方式取得土地,承租人未按租赁合同约定时间动工开发建设的,由出租人按照合同约定收回土地使用权。

第二十三条 土地出让期间,受让人应当按照出让合同约定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营,原则上不允许改变土地用途使用土地。对国土空间详细规划已明确调整为其他经营性用地的工业用地,由土地储备机构予以收储。

土地租赁期间,承租人不得改变土地用途,如承租人申请改变用途,出租人按照合同约定收回土地使用权。

第二十四条鼓励存量工业用地单位节地挖潜,调整和优化产业结构,提高土地节约集约利用水平。鼓励以租赁、先租赁后出让、弹性年期出让取得工业用地使用权的单位在符合国土空间规划、消防要求的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目,且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的,应当签订土地租赁合同、出让合同变更协议,对新增的建筑面积部分不再补缴土地出让价款。

第二十五条 建立用地项目土地利用绩效评估制度。在投入产出监管协议中约定,按照“谁提出,谁监管”的原则,会同提出关联条件的部门在开竣工阶段、达产阶段、达产后每3年至5年、出让年期到期前1年等阶段对用地项目土地利用绩效进行评估,对连续3年不达绩效预期或3年累计数不达预期的,政府有权按合同约定提前收回用地。绩效评估细则由市发展改革行政主管部门会同市工业和信息化、商务、规划和自然资源等行政主管部门另行制定颁布,由区政府相关部门或园区管理机构依据有关法律、法规、规定、本办法和协议要求组织实施。

第二十六条 先租赁后出让方式取得土地,承租土地使用权期满,经绩效评估通过的,承租人可申请与出租人签订出让合同,承租人应当最迟于承租年限届满前1年向出租人提出。出租人同意将土地使用权出让的,双方签订出让合同,由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费。

未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格、未达到合同约定要求的,承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

第二十七条 受让人(承租人)提出续期申请的,出让人(出租人)应会同属地区政府组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合国土空间规划和产业发展规划,且经评价达到合同约定使用条件的,可以协议出让方式续期使用。

第二十八条 以弹性年期出让、先租赁后出让方式供地的,合同约定的使用权期限或先行租赁期未满,受让人(承租人)可以根据企业发展需要申请提前办理使用权续期或租赁转出让手续,经区政府批准同意后,签订出让合同或出让合同变更协议。续期年限与原合同签订年限累加后不超过50年。

申请提前办理使用权续期或租赁转出让手续需符合下列条件:

1.项目已通过竣工验收并达产;

2.通过区政府组织相关部门的用地项目土地利用绩效评估;

3.属于科技领军企业、“链主”企业、制造业单项冠军企业、省级以上“专精特新”中小企业、优质合规民营企业“白名单”等优质企业;

4.符合国土空间规划、产业发展规划等要求。

第二十九条以租赁方式供应的,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经规划和自然资源行政主管部门同意或根据合同约定,可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的,原承租人退出,租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人,由规划和自然资源行政主管部门与受让人重新签订租赁合同;转租的,承租人与第三人建立附加租赁关系,第三人应履行租赁合同约定的权利义务;地上建筑物、其他附着物抵押的,承租的国有建设用地使用权一并抵押,抵押权实现时,承租的国有建设用地使用权同时转让。在工业用地最高出让年期内,租赁期届满,在满足合同约定续租条件的情况下,国有建设用地使用权人申请续租应予以批准,续期租金应在初期合同中约定。

以先租赁后出让方式供应的,租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后,享有出让国有建设用地使用权权能。

以弹性出让方式供应的,除合同另有约定外,国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。出让年期届满,符合法定及合同约定续期条件的,国有建设用地使用权人申请续期,应予以批准。

第三十条 因受让人(承租人)自身原因需终止项目投资建设或运营的,受让人(承租人)应在终止前6个月向出让人(出租人)申请终止履行出让合同并请求退还土地,经出让人(出租人)同意,按照合同约定终止合同,退还工业用地使用权,对地上建筑物的补偿,可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置。


第五章违约责任


第三十一条 工业用地使用权实施租赁、先租赁后出让和弹性年期出让后,提出关联条件的部门应将投入产出监管协议作为监管依据。未达到规定要求的,应当按照协议约定承担违约责任。

第三十二条 受让人(承租人)未按合同约定开发建设、未经出让人(出租人)同意转让、转租或未按合同约定支付土地出让金的,出让人(出租人)可以按合同约定向受让人(承租人)收取违约金,直至解除合同、依法收回土地使用权。

出让人(出租人)未按合同约定交付土地的,受让人(承租人)可以按合同约定向出让人收取违约金,直至解除合同。

第三十三条 存在下列情形之一的,按照合同、投入产出监管协议约定,出让人(出租人)可无偿收回工业用地使用权,对地上建筑物的补偿,可根据合同、协议事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人(承租人)恢复原状等方式处置:

(一)除不可抗力外,因承租人自身原因未按时开工、竣工、投产或终止项目投资建设或运营的,或未按时缴交土地租金,或改变土地用途的;

(二)除不可抗力外,因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产,超过合同、协议约定最长时限的;

(三)在达产评估、过程评估阶段,经区政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合绩效评估要求,按合同、协议约定应当收回建设用地使用权的;

(四)在使用过程中造成严重环境污染,经人民法院作出有罪判决或经专业机构评估认定的。


第六章附则


第三十四条 本办法自印发之日起施行,有效期5年。



关于《广州市工业用地使用权租赁、先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》修订说明:


《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2019〕2 号)(以下简称:2 号文)将于 2024 年 1 月 31 日到期。为了落实新要求,结合工作实际,我局组织对 2 号文进行了修订。现将现将有关情况说明如下:


一、修订文件的目的和必要性


为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系,降低企业用地成本,提高土地市场周转效率,2017 年 8 月 31日,市政府颁布《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9 号),明确我市供应的工业用地除按国家规定最高年限出让外,可采用先租后让和弹性年期出让。2019 年 1 月 28 日,为做好与《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》(穗府令 157 号)将工业用地供应权调整由各区实施的衔接,加强供给侧结构性改革,满足产业发展差别化用地需求,修订印发《广州市人民政府关于修订广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法的通知》(穗府规〔2019〕2 号,以下简称《实施办法》),将出让年期核定权限下放到各区实施,简化土地供应环节,加快吸引更多更具创新性、符合本地发展需求的项目落地。

《实施办法》修订实施以来,有效规范了我市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施,取得了较好的经济和社会效益。但随着经济社会的不断发展,以及《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见》等一系列法律法规政策的修订实施,特别是近年来,对于坚定不移落实制造业当家立市、支持实体经济等提出了新的要求,而《实施办法》部分内容已不能完全适应现实和发展需要,且将于 2024 年 1 月有效期届满,因此根据我市实际,启动《实施办法》的修订工作。


二、本次修订的主要内容


一是丰富工业用地供应方式。落实自然资源部和省委省政府有关文件精神,增加了“租赁”的供应方式,进一步健全工业用地长期租赁、先租赁后出让、弹性年期出让等供应体系,支持工业企业选择适宜的用地方式,强化土地要素保障,助力实体经济发展。

二是明晰土地使用权权能。落实自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知要求,进一步明晰各供应方式在土地出让或租赁期间的不动产登记及转让、转租、抵押等有关要求。

三是优化弹性出让年期设定。衔接自然资源部文件对于长期租赁、先租后让方式供应有关租赁期的一般规定,同时结合我市产业发展趋势和企业生命周期实际,借鉴苏州等地做法,对于采取弹性出让、先租后让方式的,按照一般不超过 30 年期确定,涉及确需适当延长年限的重点项目等,应由各区人民政府审核认定,最高不超过 50 年。通过扩宽出让年期的可选择范围,增加采用弹性方式供应的吸引力,进一步推进工业用地供应由出让为主向租赁、先租后让并重转变,由最高年期出让为主向弹性年期出让为主转变,提高土地市场周转利用效率。

四是增加提前续期或租赁转出让规定。落实省市等有关文件精神,对以弹性年期出让、先租赁后出让方式供地的,在合同约定的使用权期限或先行租赁期未满,需要提前办理续期或租赁转出让手续的要求予以规定,支持制造业优质企业用地需求,进一步加大推动实施“大企业”培优增效行动、促进民营经济发展做大做优做强的用地支持。

五是衔接《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》《广州市提高工业用地利用效率实施办法》等最新政策规定,完善国土空间规划、不动产登记、土地利用绩效评估等表述和要求。

特此说明。


来源:广州市规划和自然资源局


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