该项目作为花都区危旧房自主更新“3.0”模式的标杆，创新采用“跨宗共建、多元功能”实施路径，成功破解了老旧城区多产权、多用途地块更新改造的规划审批瓶颈，标志着花都在探索内涵式城市更新方面取得关键突破。

福宁路15-17号地处广州北站东侧老旧小区成片连片微改造核心区，涉及4栋建于上世纪70-80年代的混合结构房屋。经专业鉴定，其中3栋为最高等级的D级危房，1栋为C级危房，且存在无电梯、无车位、厨卫狭小、管线杂乱等突出问题，居民改造意愿强烈。与以往单体危房改造不同，该项目涉及多宗权属用地、多种登记功能（含住宅、办公、商业），如何在保障各方权益的前提下实现连片更新，是摆在规划面前的“硬骨头”。

老旧小区存在的突出问题

面对这一复杂局面

区规自局深入践行

“人民城市人民建”理念

坚持问题导向

打出了一套规划审批“组合拳”：

针对多宗地分割导致空间难以统筹的难题，区规自局突破传统“一宗一建”思维定式，将4栋房屋涉及的多个权属单元在规划层面进行统筹，允许跨宗地整合建设、统一设计、联合报建。通过优化用地审批流程，免去单独申请规划条件环节，直接以合法产权面积为基数推进改造，并据此核定规划建设规模，实现了规划管控与实施效率的有机统一。

改造设计效果图

针对房屋历史登记功能与现行控规不符的问题，秉持“尊重历史、实事求是”原则，确立以历史登记功能为法定依据的报建原则。在改造中延续原有住宅、办公、商业功能，并在竣工后依据原证载用途分别办理不动产登记，既维护了国土空间规划的严肃性，又充分保障了不同产权人的合法权益。

在不突破政策上限的前提下，允许项目计容建筑面积按不超过30%的比例上浮，且严格限定专项用于非成套住宅成套化改造，以及社区议事厅、健身场所、消防水池等公服和市政设施配建，确保新增规模“取之于民、用之于民”。通过整合原有两栋住宅（福宁路15-1号与15-2号）建设为一栋8层建筑并实施首层架空，建筑密度由58%降至29.94%，释放出的空间统筹增设机动车泊位42个、非机动车泊位60个，基本实现“一户一车位”，彻底改变了片区面貌。

福宁路项目的顺利获批，是区规自局贯彻落实自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》及广州市相关政策的生动实践。从集群街2号的“单栋突围”（1.0模式）到新华坊的“商业连片”（2.0模式），再到福宁路的“跨宗共建”（3.0模式），花都正以一次次规划技术创新，推动老城实现从“住有所居”向“住有宜居”的品质跃升。未来，区规自局将继续聚焦民生难题，持续全面深化改革，护航更多城市更新项目落地见效，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。