为贯彻落实《中共中央办公厅国务院 办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》精神，推动城市高质量发展，广州市城市更新协会于2025年8月13日下午14:30在珠江颐德中心17楼举办"老城区可持续焕新原拆原建实践与经验"分享会。本次会议聚焦老城区改造这一城市更新行动中的关键环节，邀请不同主体单位从多角度分享四个具有代表性的项目实践经验，为相关从业者提供宝贵的学习交流机会。
会议伊始，我会副秘书长刘超简要介绍了与会人员和会议背景。他表示，本次分享会旨在搭建一个交流平台，汇聚各方智慧，共同探讨老城区更新的创新路径。随着广州城市更新进入高质量发展阶段，如何平衡历史保护与功能提升、居民需求与商业价值，成为行业面临的重要课题。本次特别邀请来自政府、设计院和施工单位的专家代表，从不同视角分享具有示范意义的项目经验，希望为行业同仁提供有益参考，推动广州城市更新工作再上新台阶。
▲花都区住房和城乡建设局代表 江伟铖
花都区住房和城乡建设局代表江伟铖分享了集群街2号和新华坊两个具有标杆意义的改造项目。集群街2号作为全省首例多产权危旧房屋"自筹资金、自主更新、自拆自建"试点项目，创新性地实现了从"政府兜底"到"居民自筹"的模式转变。共25户业主按4600元/㎡进行筹资，总投资约926万元，改造后房屋价值提升1.6倍，项目成功经验已被住建部全国推广。
新华坊项目则创新采用"运营权置换"模式，12户私营业主通过让渡20年运营权换取国企出资改造，拆建资金在运营期内分批还清，实现商业物业自筹资金、自主更新。新建建筑竣工后，由国企统一运营，计划打造"喜庆里"婚庆主题街区，引入非遗工坊，保留青砖墙、坡屋顶等传统建筑元素，成为寓旧于新、新旧融合的地标建筑。
▲广州市城市更新规划设计研究院有限公司设计师 林江波
广州市城市更新规划设计研究院设计师林江波详细介绍了越秀区黉桥·小石集危旧房改造项目的规划设计理念。作为全市首个老城区连片式危旧房改造试点项目，该项目位于历史城区18米高度控制区内，涉及19栋建筑，用地面积1244㎡，通过拆除重建17栋和修缮2栋的方式，改造后总建筑面积约2278㎡。
分享中，林江波特别强调了项目采用的"政府补一点+企业出一点+业主出一点"的多主体出资模式，以及通过骑楼连廊优化慢行系统、运用模块化建筑新技术等创新做法。他表示，该项目为老城区高密度环境下的危旧房连片改造提供了可复制的规划设计方案。
▲中建科技集团有限公司项目执行经理 柯明辉
中建科技集团有限公司项目执行经理柯明辉分享了荔湾区鹤园小区原拆原建项目的施工管理经验。作为广州中心城区首个进入落地施工阶段的危旧房原拆原建项目，该项目涉及三栋住宅的拆复建，总建筑面积8688.86㎡。
柯明辉重点介绍了项目采用的异形柱框架结构替代原砖混结构的技术创新，以及应对场地狭小、交通复杂等挑战的施工部署策略。他强调，通过严格的测量及检试验管理计划、完善的质量管理体系，项目成功解决了地下防空洞处理等难题，为类似项目提供了宝贵的施工技术参考。
问题核心：新增面积如何确权，出让金如何补缴？
解答要点：
1. 新增产权面积按照规划主管部门相关规定通过补缴土地出让金完善产权
2. 需先完善历史产权再实施改造，确保项目闭环
3. 对原有测绘不准的房改房面积，按实际合法面积核算
问题核心：不同类型产权（公房、房改房等）如何衔接？
解答要点：
1. 改造前必须完善历史产权手续
2. 不同产权类型适用相同确权规则
3. 危旧房原拆原建完工后，办理产权证变更登记，产权证土地使用期限与原产权证一致问题核心：小业主的表决权范围和实施方式？
解答要点：
1. 项目力争达100%业主同意，方可实施改造
2. 表决内容包括：现状测量面积确认、改造实施方案、委托代建协议等
3. 通过多轮意见征询确保充分参与
4. 实施过程中装修标准等细节也需尊重业主意愿
问题核心：多方资金如何实现安全监管？
解答要点：
1. 设立共管账户，街道/居委作为第三方资金监管
2. 采用"居民-居委-代建企业"三级资金流转机制
3.每笔支出需居民代表签字确认，确保透明
4. 部分项目采用四方协议(业主、街道、国企、建设方)规范资金使用
问题核心：改造新增公共空间产权归属？
解答要点：
1. 公共走道、消防通道等24小时开放空间属于公共区域
2. 共享厨房等设施在产权单位内部，由其自主运营
问题核心：小规模改造项目如何解决停车需求？
解答要点：
1.小规模改造通常不配建地下车库和人防空间(成本分摊过高)
问题核心：改造后产权年限如何计算？
解答要点：
1. 危旧房原拆原建后，产权证办理变更登记
2. 产权证土地使用期限与原产权证一致
3. 不因改造而重新计算70年产权，按相关法律法规、政策续期
4. 多数房改房于90年代首次登记，至今剩余年限仍有约40年
此次交流会的成功举办，不仅为广州市城市更新项目的参与者提供了一个交流和学习的平台，也为项目的深入推进和创新发展奠定了基础。我们期待在各方的共同努力下，广州市的城市更新事业稳定推进，焕发出新的活力。
