广州市黄埔区龙湖街旺村村经济联合社：

《旺村（北）旧村改造项目实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第四次会议研究原则同意。根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

旺村（北）旧村改造项目位于广州市黄埔区北部，中新广州知识城南部门户片区，科教创新区范围内。东临洋田村，西至汤村，北临何棠下村，南至新田村。

旺村（北）旧村改造项目已列入《广州市2024年城市更新年度计划》。改造范围（测量范围）用地面积21.50公顷，其中已纳入标图建库图斑面积6.70公顷。改造范围（建新范围）用地面积16.88公顷，其中已纳入标图建库图斑面积3.07公顷。（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）

二、基础情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，旺村（北）旧村改造范围（测量范围）内有815人，分户后的总户数为481户，另有世居祖屋权属人137户。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为6.70公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积为11.19万平方米，其中村民住宅10.57万平方米（含符合一户一宅2019年1月17日之前建设的无合法权属证件或报建手续建筑面积10.50万平方米、不符合一户一宅建筑面积0.07万平方米）；集体物业0.58万平方米（含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积0.50万平方米，2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积0.03万平方米，2009年12月31日后建设无相关权属证明建筑面积0.05万平方米），历史文保0.04万平方米。

（三）留用地情况

       改造范围内留用地指标共计6.53公顷，已在本项目中落实；并预支留用地指标1.43公顷。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造模式，以广州市黄埔区龙湖街旺村村经济联合社为改造主体，以合作改造方式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请收回国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区用地10.20公顷，总建筑面积为32.99万平方米，其中住宅16.32万平方米（其中7.17万平方米为权益面积），公配设施1.79万平方米（含计入安置区公配设施的幼儿园面积0.47万平方米），复建物业14.84万平方米（其中14.34万平方米为权益面积），不可移动文物0.04万平方米。

改造成本为10.52亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出10.52亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价10324.67元/平方米、考虑旧村改造因素评估价8009元/平方米（上述地价包含应补缴的土地出让金）。

融资区用地6.67公顷，计算容积率建筑面积为17.39万平方米，其中住宅15.67万平方米，公共服务设施1.72万平方米（含计入融资区公配面积的初中1.44万平方米）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积16.88公顷，规划计容总建筑面积50.38万平方米。其中：二类住宅用地7.24公顷，容积率4.64，计容建筑面积33.59万平方米；居住服务设施用地0.59公顷，计容建筑面积0.47万平方米；商业服务业设施用地2.83公顷，容积率5.20，计容建筑面积14.70万平方米；公共管理与公共服务设施用地2.39公顷，计容建筑面积1.62万方米，公园绿地1.08公顷，城市道路用地2.76公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计容建筑面积3.52万平方米。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围内涉及区文物保护单位1处，予以原址保留。请于方案批复后进一步征求行政主管部门意见，按要求深化保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内历史文化遗产。

（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积3.07公顷。

（二）除已完善和可完善历史用地手续的用地面积3.07公顷之外，剩余13.81公顷用地通过以下方式办理：

1.改造范围内3.61公顷用地由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的3.61公顷用地进行置换；

2.以抵扣留用地指标方式办理的用地7.96公顷；

3.以“三地”方式办理的用地0.37公顷；

4.以“其他用地”方式办理的用地1.87公顷。

（三）改造项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地，按照规定办理用地手续。

（四）改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地，由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作，按程序办理集体土地完善转用手续和集体建设用地转为国有建设用地后，移交政府。

（五）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。

十一、其他要求

（一）涉及政府已征拆补偿的房屋，改造主体应做好政府已征拆补偿费用的退还工作。

（二）项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

（三）改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。

（四）项目改造范围内涉及历史文化遗产（含树木）保护的，须根据主管部门要求完成相关程序；涉及控制保护范围内进行开工建设的，应当在设计和施工前制定避让和保护措施。

（五）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

广州市黄埔区人民政府

                                2024年8月1日

附件：旺村（北）旧村改造实施方案（片区策划）