增府办规〔2021〕4号

广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则的通知

各镇政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

　　《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局增城区分局反映。

　　广州市增城区人民政府办公室

　　2021年10 月20日

增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则

　　为进一步完善城市更新配套措施，以高质量的城市更新推进高质量发展，根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等文件规定，结合增城区实际，制定本细则。

　　一、加强旧村改造项目实施方案审核

　　（一）复核旧村项目标图建库有效性。改造实施主体应在项目实施方案审核前委托具有甲级测绘资质的技术单位对“三旧”改造标图建库有效性进行复核。复核报告作为实施方案土地整备的依据。

　　（二）明确拆旧复垦审核程序。旧村改造项目涉及拆旧复垦的，改造实施主体应编制拆旧复垦方案，经区规划和自然资源部门组织专家技术评审通过后，作为实施方案土地整备的依据。区内原则上不安排新增建设用地规模和指标周转，存量建设用地应优先建设安置区和公共服务设施。

　　（三）严控新增建设用地规模。旧村改造项目除“三地”、留用地指标落地、“三旧”改造标图建库补录情形外，原则上不得安排新增建设用地规模。相关土地利用总体规划修改方案经区规划和自然资源部门审核同意后，作为实施方案土地整备的依据。区规划和自然资源部门在后期实施过程中通过国土空间规划编制等路径按照建设时序分期落实修改方案。

　　（四）保障土壤环境安全。按照土壤污染防治管理有关文件要求需开展土壤环境调查评估的，改造实施主体须提供包括在供地前完成调查评估报告评审、如涉及污染地块则严格按照要求在供地前完成管控修复等内容的承诺书后，方可批复实施方案。

　　（五）调整招标（招商）选企挂牌时间。旧村改造项目公开招标引入合作意向企业和招商引入合作企业的公告时间分别不少于30个自然日。

　　二、完善旧村改造项目实施机制

　　（六）强化基础数据调查管理。区规划和自然资源部门和镇（街）须加强基础数据调查管理，进一步优化调查机制，做好旧村改造基础数据成果和“房地一体”确权登记成果的衔接。村集体经济组织或合作（意向）企业干扰基础数据调查和弄虚作假的，一律取消旧村改造资格，严肃追究相关主体责任。

　　（七）建立旧村全面改造市场区片价评估制度。区规划和自然资源部门组织我区旧村全面改造市场区片价评估，相关成果每年定期更新公布。旧村改造项目实施方案以公布的区片价（根据容积率等进行技术修正）作为融资面积的核算依据。村域居住用地区片价低于全区均价的，原则上不受理旧村改造申请（已纳入区旧村改造项目库和政府主导的重点区域旧村除外）。

　　（八）明确前期费用计入改造成本标准。以区片价核算融资面积的融资地价评估费按30万元/项目、搬家补偿按4000元/可计栋、电话电视等迁移费按550元/可计栋计入改造成本；基础数据调查费、土地勘测定界费、片区策划方案编制费（含控制性详细规划方案编制费）按照政府招标合同和实际支付金额计入改造成本，但不得超过广州市旧村庄全面改造成本核算标准。

　　（九）强化产业导入。全区按照重点功能片区、土地价值等要素划分为三个产业圈层，原则上第一、二、三圈层的旧村改造项目产业建设量分别不低于项目总建设量的25%、15%、10%或融资地块产业建设量分别不低于融资总建设量的30%、20%、15%。旧村改造项目应提高产业准入门槛，提升导入产业质量，强化产业导入监管，具体由区规划和自然资源部门会同区产业主管部门制定相关管理办法。

　　（十）优先建设政府性房源。旧村改造项目配建的政府性房源应优先集中建设，由镇（街）、区住房和城乡建设部门、区规划和自然资源部门根据政府使用需求，在项目修建性详细规划方案中明确房源面积、位置、用途等。经区政府同意，政府性房源由改造实施主体负责建设的，可以房源指标按市场评估价等价抵扣建安费用。

　　（十一）规范留用地纳入旧村改造程序。旧村改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，可将本村权属范围内符合国土空间总体规划的其他用地纳入改造范围，并抵扣留用地欠账指标，指标不足的可申请预支留用地指标。涉及预支留用地指标的，须签订主体地块征地协议且按照相关规定报区政府、市规划和自然资源部门同意，方可批复实施方案。

　　（十二）明确教育设施配套要求。旧村改造项目规模较小、按规划人口配置教育设施产生“麻雀”学校的，经镇（街）与区教育部门研究同意，可区域统筹教育设施。教育设施生均建筑面积按照《广州市城乡规划技术规定》的标准上浮25-50%配置；生均用地面积原则上按照《广州市城乡规划技术规定》中心城区以外地区标准配置，经充分论证并报区教育部门同意后，可按照不小于中心城区和中心城区以外地区两者中值配置。

　　（十三）保障村民知情权和表决权。实施方案送审表决过程中，拆迁补偿安置标准（个人和集体）、集体建设用地转国有建设用地、征收其他非建设用地纳入改造范围（抵扣留用地欠账指标、预支留用地指标）、留用地指标折算集体物业标准、安置区选址及供地对象、总平面设计图等涉及村民切身利益的事项应向村民详细说明，并作为独立事项由村集体经济组织成员代表会议表决并形成纪要，相关内容和表决情况公示5个自然日。

　　三、加强旧村改造项目实施管理

　　（十四）强化项目签约及批复管理。实施方案经区城市更新工作领导小组会议审议通过后，镇（街）指导村集体经济组织和改造实施主体开展拆迁补偿安置协议签订工作。整体签约率达到50%以上（含）的项目，方可批复实施方案。

　　（十五）促进重点项目拆迁建设。旧村改造项目引入合作意向企业后、在实施方案批复生效前，涉及大型市政配套设施及公共服务设施、重点产业项目建设的，合作（意向）企业须先行协助镇（街）开展拆迁建设并负责相关费用，符合城市更新政策规定的计入改造成本。

　　（十六）加强融资面积预售管控。实施方案批复生效且安置区和公共服务设施启动建设后，融资区可同步建设。安置区建设进度须快于融资区。在符合有关文件要求并确保项目安置区和公共服务设施建设可顺利完成的前提下，允许部分融资商品房预售，具体由区规划和自然资源部门牵头制定相关操作规定。

　　四、推进旧厂房连片成片改造

　　（十七）复核旧厂房项目标图建库有效性。区规划和自然资源部门应在实施方案审批前委托具有甲级测绘资质的技术单位对“三旧”改造标图建库有效性进行复核。经复核有效的部分可适用城市更新政策。经复核不符合最新入库条件的已标图建库部分，按照政府收储方式实施改造的，可参照有效标图建库补偿标准的80%计算补偿款,但补偿款总额不得超过公开出让成交价的45%。

　　（十八）推进重点区域旧厂房成片连片改造。对位于广汕公路、新城大道等城市主干道沿线和荔城、新塘主城区，且已标图建库范围占单宗地块面积比例不低于45%的政府收储、公开出让类旧厂房项目，除按照第（十七）条补偿外，未标图建库部分可参照有效标图建库补偿标准的80%计算补偿款，但补偿款总额不得超过公开出让成交价的45%。相邻多宗地块连片改造的，各权属人根据有效标图建库部分、不符合最新入库条件的已标图建库部分、未标图建库部分的优先顺序取得补偿款。

　　（十九）配建保障性住房。位于第（十八）条所列重点区域内的“工改居”项目，须按照项目住宅建筑面积的5%无偿配建保障性住房。

　　（二十）划定旧厂房改造负面清单。旧厂房用地属于以下情形的，不得适用城市更新政策：

　　1.工业产业区块内的地块，改造后不符合产业区块管理规定的；

　　2.不符合“三旧”改造标图建库最新入库条件的地块，按照经营性用途实施自行改造的；

　　3.已认定为闲置土地未处置，或已处置但未落实处置要求的；

　　4.2009年12月31日后首次取得土地使用权的（按城市更新政策完善用地手续地块除外）。

　　五、探索高质量城市更新模式

　　（二十一）支持区属国企参与改造。鼓励区属国企通过资本运作、前期服务等方式依法参与城市更新，重点探索由区属国企主导完成旧村改造项目实施方案编制（含拆迁补偿安置标准）等前期工作后，以公开挂牌竞价方式引入市场主体开展拆迁和建设。项目公开挂牌成交后，返还区属国企前期支出的合理费用，公开竞价所产生的溢价部分可专项支持其发展。

　　（二十二）试点旧村改造“储改结合”。城市主干道、重要发展平台周边的旧村改造项目强化“储改结合”，由政府主导科学划定旧村改造和土地收储范围，同步开展改造和收储工作。收储用地产生的留用地优先落地平衡旧村改造开发强度。“储改结合”项目按照政府储备用地部分每亩10平方米标准给予村集体物业奖励，建设费用由村集体经济组织自筹，不计入改造成本。

　　（二十三）探索政府主导的旧城改造模式。旧城改造片区90%以上（含）物业权属人同意改造的，由政府主导组织基础数据调查和编制实施方案（含拆迁补偿安置标准）并确定开发建设条件后，将拆迁任务及拟改造土地的使用权通过公开挂牌确定改造主体，待拆迁补偿安置协议签约达90%以上（含）实施房屋拆迁，签约达到100%签订出让合同。旧城连片改造项目可参照旧村项目灵活分片和动态分期实施。

　　（二十四）实施容积率异地平衡。旧村改造项目住宅（含商住）用地平均净容积率超过4.5的，超出部分应以融资面积开发权益转移的方式异地平衡。改造实施主体可通过公开竞得已预留旧村改造异地平衡容积率指标的经营性用地，按照价值相当（以旧村全面改造市场区片价计算）的原则承接相应的融资面积开发转移权益。

　　六、其他

　　（二十五）加强监督管理。镇（街）和相关职能部门要加强城市更新工作监管，重点在旧村改造合作企业引入、产业导入、方案审批、实施监管等方面加强制度建设，有效防范廉政风险。对改造过程中出现的违纪违规行为，由有关部门予以严肃问责和坚决查处；构成违法的，依法追究相关主体责任，确保城市更新工作“阳光、规范、高效、廉洁”。

　　（二十六）本细则自印发之日起实施，有效期3年。本细则实施前，城市更新项目实施方案已经区城市更新工作领导小组会议审议通过的，按照已审议通过的实施方案执行。

　　公开方式：主动公开

     【政策解读】《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》