广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范的通知

各镇政府、街道办事处，各有关单位：

《番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范》业经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区城市更新局反映。

                                                                    广州市番禺区人民政府

2020年3月19日

番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范

      为规范推进我区旧村庄更新改造项目改造方案的编制工作，统筹考虑我区村民建房历史管理情况，明确住宅复建总量及可纳入改造成本的现状住宅建筑总量的核算依据，现结合相关政策，制定本规范，作为我区改造方案编制的依据，不作为补偿安置的依据。

 第一章  政策依据

 一、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十五条规定“旧村改造中，基础数据调查应当客观真实反映旧村现状情况，村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本”。

二、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）中的《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条规定“片区策划方案确定的复建安置总量不得突破”。其中，住宅复建安置总量可按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核定；或按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

三、《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗建规字〔2019〕13号，以下简称《成本核算办法》）第七条规定“合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照1∶1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（每平方米1500元）的差额计算，按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用，计入改造成本；其中扣减的房屋建安成本补偿（每平方米1500元）由村民自筹，不计入改造成本”。

四、《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令第5号）第八条规定，“新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下”。我区属半丘陵半平原地区，因此，历史上我区村民建房基底面积按最高不超过120平方米的标准执行。2012年11月22日《广州市人民政府关于印发广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）的通知》（穗府〔2012〕35号）要求市辖10区村民新建、原址拆建住宅建筑基底面积不超过80平方米。

 第二章  核算原则

 住宅复建总量及可纳入改造成本的现状住宅建筑总量的核算根据基础数据调查成果的深度分为以下两种情况：

一、完成片区策划基础数据调查成果并经确认的，在规划承载量允许的前提下，片区策划方案的住宅复建总量可按照片区策划基础数据调查成果中的总户数、总栋数或基底总面积核算。以户数核算的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以总户数核算；以栋数核算的，住宅复建总量按照每栋280平方米乘以总栋数，或以基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核算（同一项目只可采用以上其中一种方式核算住宅复建总量）。

成果中三层半以下住宅建筑面积的复建及临迁费用可纳入改造成本，三层半以上住宅建筑面积可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本，经政府及相关部门认定为违法建筑的除外。

二、完成实施项目基础数据调查成果并经确认的，在规划承载量允许的前提下，片区策划方案及实施方案的住宅复建总量在基础数据调查综合确认成果的基础上，结合本区实际可按照本规范第三章确定的可计户数、可计栋数或可计基底面积核算。以户数核算的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以总可计户数核算；以栋数核算的，住宅复建总量按照每栋280平方米乘以总可计栋数，或以可计基底总面积（不超过现状实测建筑基底总面积）的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核算；或按照《成本核算办法》第六条第（三）款规定，以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购，两项面积总和核算为住宅复建总量（同一项目只可采用以上其中一种方式核算住宅复建总量）。

本规范第三章确定的可计建筑面积的复建及临迁费用可纳入改造成本。确定的可计栋数的可计建筑面积之外的建筑面积，可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本，经政府及相关部门认定为违法建筑的除外。

 第三章  核算标准

 一、可计户数的核算标准。在当地公安户籍管理机关登记在册，属于旧村更新改造范围内的本村集体经济组织成员或在旧村更新改造范围内的本村其他村民，可计户数按照本市村庄规划建设管理的相关规定核算，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核算。

在基础数据调查成果经区政府公布之日后新增的户不予以核算。《广州市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（穗府〔2016〕3号）实施后按照该政策迁入新增的户原则上不予以核算，但经村集体经济组织同意的除外。

二、可计栋数的核算标准。符合以下情形之一的可核算为可计栋数：

（一）已办理合法权属证书的住宅和宅基地，可核算为一栋。

（二）已办理建房相关批准文件的村民住宅、世居祖屋和宅基地，可核算为一栋。

（三）除上述第（一）项、第（二）项规定的情形以外，2009年12月31日前建成的村民住宅和世居祖屋，经村集体经济组织和属地镇（街）认可的，可核算为一栋。

（四）除上述第（一）项、第（二）项规定的情形以外，2009年12月31日后建成的村民住宅符合一户一宅的，可核算为一栋。

（五）2009年12月31日前建成的村民住宅，经村集体经济组织确认由多宗宅基地或多户村民合建，并能提供以下证明材料之一的，按照能提供证明材料的宅基地宗数核算可计栋数。

1.合法权属证书。

2.建房相关批准文件。

3.所属村集体经济组织出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋宅基地的证明，并经属地镇（街）确认。

4.确认属于一户一宅的建设证明。

（六）符合相关法律、法规的其他情形。

三、可计基底面积的核算标准。符合以下情形之一的可核算为可计基底面积：

（一）已办理合法权属证书的住宅和宅基地，可按照证载的用地面积或现状实测建筑基底面积核算。按照现状实测建筑基底面积核算的，2012年11月22日前使用的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后使用的不得超过80平方米。

（二）已办理建房相关批准文件的村民住宅、世居祖屋和宅基地，可按照建房批准文件登记的用地面积或现状实测建筑基底面积核算。按照现状实测建筑基底面积核算的，2012年11月22日前使用的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后使用的不得超过80平方米。

（三）除上述第（一）项、第（二）项规定的情形以外，2009年12月31日前建成的村民住宅和世居祖屋，经村集体经济组织和属地镇（街）认可的，按照现状实测建筑基底面积核算，但不得超过120平方米。

（四）除上述第（一）项、第（二）项规定的情形以外，2009年12月31日后建成的村民住宅，符合一户一宅的，按照现状实测建筑基底面积核算，但2012年11月22日前建成的不得超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的不得超过80平方米。

（五）2009年12月31日前建成的村民住宅，经村集体经济组织确认由多宗宅基地或多户村民合建，并能提供以下证明材料之一的，按照证明材料可认定的各宗宅基地面积之和（不超过现状实测建筑基底面积）核算。

1.合法权属证书。

2.建房相关批准文件。

3.所属村集体经济组织出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋宅基地的证明，并经属地镇（街）确认（提供此项证明材料的，每宗划分核算宅基地面积不得超过120平方米,每间划分后的房屋应扣除划分面积的20%（建房退缩面积）后进行核算）。

4.确认属于一户一宅的建设证明（提供此项证明材料的，在2012年11月22日前符合一户一宅的，每户划分核算建基面积不得超过120平方米，在2012年11月22日及以后符合一户一宅的，每户划分核算建基面积不得超过80平方米。每间划分后的房屋应扣除划分面积的20%（建房退缩面积）后进行核算）。

（六）符合相关法律、法规的其他情形。

四、可计建筑面积的核算标准。村民住宅及世居祖屋的可计建筑面积可按照合法权属证书、建房相关批准文件证载或登记的建筑面积1∶1核算，但不能超过其现状实测建筑面积；或按照可计栋三层半以下的现状实测建筑面积核算，但现状实测建筑基底面积超过其可计基底面积的按照其可计基底面积乘以现状层数（三层半以下）核算。多宗宅基地或多户村民合建的房屋，按照可计基底面积乘以现状层数（三层半以下）核算。除村民住宅及世居祖屋以外的其他房屋的可计建筑面积按照合法权属证书证载建筑面积1∶1核算，但不能超过其现状实测建筑面积。

 第四章  其他说明

 一、房屋权属人身份依据。

（一）村民根据需要提供身份证、户口本、结婚证、离婚证、分户申请表（村、镇（街）盖章）等。

（二）世居祖屋权属人根据需要提供身份证（境外人士可提供往来内地通行证、护照等有效身份证件）、户口本、结婚证、离婚证、祖籍身份证明（经村民代表大会同意并公示后由村和镇（街）盖章）、侨务主管部门出具的侨民身份证明、渔业主管部门出具的渔民身份证明等。

（三）除村民和世居祖屋权属人以外的其他房屋权属人需提供身份证、户口本等。

二、房屋证书/证明依据。

（一）合法权属证书包括：房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证以及其他符合法律法规的证书等。

（二）建房相关批准文件包括：建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明以及其他符合法律法规的证书等。

三、房屋用途应以合法权属证书、建房相关批准文件以及其他相关证明的记载信息为准。

四、2018年5月8日印发的《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄更新改造方案住宅复建总量核算技术规范的通知》（番府〔2018〕55号）同时废止。