政策法规
危旧房改造——允许适度增加建筑面积,危旧房“拆除翻建” 广州有了建设指引
来源: | 作者:广州城市更新协会 | 发布时间: 2024-06-22 | 231 次浏览 | 分享到:

危旧房改造,不但是惠民利民的民心工程,更是一项消除安全隐患的民生工程。6月20日,16届73次广州市政府常务会议审议通过《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》(简称《办法》),让危旧房改造更规范、更快捷,惠及更多市民。

《办法》规定了城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金筹措等内容,明确了多产权拆除重建这一空白领域的全流程建设指引。根据《办法》在满足改造要求的情况下,广州市鼓励危旧房改造优化户型设计和空间布局,并支持住宅成套化改造、增设电梯、公共走廊、地下停车库等配套设施,并允许适度增加建筑面积,其中,地上建筑规模总增量按不超过30%控制。


确定改造原则:

打造绿色、宜居、韧性、智慧的“好房子”

所谓“危旧房”,指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级,或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。

据介绍,《办法》适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造,其中,鉴定为B级或一般损坏房实行“愿改则改”,砖木结构、鉴定为C、D级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”,消除房屋安全隐患,提升人居环境与品质。

根据《办法》,广州市城镇危旧房改造工作将遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则,打造绿色、宜居、韧性、智慧的“好房子”。

在确保改善房屋安全状况及不突破生态环境底线管控要求,且周边条件允许的情况下,城镇危旧房可采取“维修加固”和“拆除翻建”两大模式,通过合理整合建筑使用功能,优化建筑设计,提升城市品质及改善人居环境。

为增加改造灵活度,完善功能配套,提升居住环境与品质,《办法》鼓励城镇危旧房屋改造项目对户型设计和空间布局进行创新,优化使用功能,推广应用新型工业化建造。

在不增加资源环境承载压力前提下,《办法》明确允许单幢房屋可按不增加户数、不改变原建筑规划用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的新“四不”标准,而老旧小区按不增加户数、不改变原建筑规划用途、不突破用地红线的标准实施拆除翻建,并鼓励采取多、高层建筑方式实施改造建设,适当增设公共活动空间和公共服务配套设施,集约用地。


完善支持政策:

支持多渠道筹集改造资金

根据《办法》,危旧房改造所需资金应由房屋使用安全责任人自主筹集,为多渠道扩充改造资金,同时,《办法》鼓励市场主体通过入股、联营等方式参与危旧房改造。

为进一步支持危旧房改造资金筹措,《办法》鼓励银行机构提供专项融资服务,支持通过房产抵押进行融资担保,支持房屋安全责任人按规定通过提取物业专项维修资金、单位住房维修基金、个人公积金(住房补贴)以及公积金贷款等方式筹集改造资金。

据了解,目前广州市存在部分危旧房为非成套住宅,或内部功能空间尺度标准低于现行规范的成套住宅。为满足基本生活需求,改善人居环境,《办法》允许危旧房在进行解危同时,实施成套化改造和适当增加建筑面积、增配服务设施。其中,非成套住宅进行成套化改造,原每户套内可完善厨房、卫生间等必备设施功能;对于套内建筑面积不超过90平方米的成套住宅,每户原有厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》最低标准的,可以适当增加使用面积。具体来说,厨房使用面积约4平方米,卫生间约3平方米适当增加使用面积;套内建筑面积超过90平方米的住宅原则上不得增加套内面积。

为鼓励改善配套条件,《办法》明确有条件的城镇危旧房屋改造项目可增设电梯、交通必需的公共走廊、无障碍设施、地下停车库等配套及附属设施,补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施,新增建筑面积应按照有关规定计算规划容积率面积,其中地上建筑规模增量原则上不超过30%。

受客观历史条件限制,个别拆除翻建的城镇危旧房改造项目,难以满足现行各类建筑设计技术标准。为解决这一实际改造中的痛点,《办法》提出,在保障公共利益,妥善考虑相邻关系人利益的前提下,间距、建筑退让、绿地率等指标和要求可按不低于现状水平控制,但应综合运用新技术、新设备、新材料等保障措施提高结构、消防安全水平和通过第五立面利用、垂直绿化等方式提高绿化水平。


明确改造流程:

9成的危旧房改造业主同意,方可启动改造

在改造流程方面,《办法》明确了多产权拆除重建这一空白领域的全流程建设指引,并引入联合审核机制缩短审批时间。

根据《办法》,危旧房所有权人是房屋使用安全责任人,为危旧房改造活动的主体。多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后,方可启动改造。

同时,《办法》鼓励改造项目成立自主更新委员会代表全体房屋使用安全责任人发起和开展相关改造工作。房屋使用安全责任人也可以自主委托政府、原房改房单位、物业服务企业、国有企业等作为项目建设单位,开展意愿征求、改造项目方案编制、改造协议签订、报建报批、工程建设(工程设计)等具体工作。同时,项目建设单位应当委托有相应资质的设计单位进行危旧房改造项目方案设计。设计方案应满足结构、安全需要,符合建筑风貌管理要求。同时,项目建设单位与全体房屋使用安全责任人签订改造协议。签约面积达到专有部分面积四分之三以上且房屋使用安全责任人签约比例达到四分之三以上的,协议方可生效。

为确保项目具备落地性和公开透明,《办法》还规定,涉及多产权的城镇危旧房屋改造项目设计方案及实施方案需经不低于90%以上(含90%)的房屋使用安全责任人依法表决同意后,方可开展下步工作。

危旧房完成改造后,当事人可按不动产登记相关规定申请办理产权登记,对需补缴土地出让金按本市出让金计收规则计收。

来源:广州日报

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