广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法
第一章 总 则
第一条 为了加强旧村庄、旧厂房、旧城镇(以下统称“ 三
旧”)改造管理,提高节约集约用地水平,优化空间结构,完善 城市功能,传承历史文化,优化产业结构,改善人居环境,促进 经济社会高质量发展,根据《中华人民共和国土地管理法》《中 华人民共和国城乡规划法》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管
理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的“ 三旧”改造项目
及其监督管理等活动。
前款所称的“ 三旧”改造项目是指在本办法实施前已批复方 案或者已引入合作企业的,以及其他经市人民政府确定的“三旧”
改造项目。
第三条 “ 三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、统筹
规划、分类施策、合理补偿、尊重历史、共建共享的原则。
第四条 市人民政府负责统筹全市“ 三旧”改造工作。市城
市更新领导机构负责研究审议“三旧”改造工作涉及的重大事项。
市住房城乡建设行政主管部门负责组织、协调和管理“三旧”
改造工作,并组织实施本办法。
市规划和自然资源部门负责“三旧”改造规划和用地管理工
作。
市发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、交通运输、 水务、农业农村、文化广电旅游、地方金融管理、城市管理综合 执法、林业园林、税务等部门在各自职责范围内做好“ 三旧”改
造相关工作。
第五条 区人民政府是本辖区内“ 三旧”改造工作的第一责
任主体,负责统筹推进本辖区内“ 三旧”改造工作,组织基础数 据调查,编制、审核改造计划和相关方案,组织开展搬迁安置、
建设管理等工作,维护社会稳定。
区人民政府指定的部门负责组织本辖区内的“三旧”改造具
体实施工作。
第六条 “ 三旧” 改造包括下列类型:
( 一)全面改造,是指以拆除新建方式对“ 三旧”用地进行
再开发,或者对 “ 三旧”用地实施生态修复、土地复垦;
( 二)微改造,是指在维持现状建设格局基本不变的前提 下,以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和
消防设施等方式对 “ 三旧”用地进行整治提升;
(三)混合改造,是指全面改造和微改造相结合的类型。
第七条 政府、原权利主体以及其他市场主体可以作为改造
主体实施 “ 三旧” 改造。
国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位
的原权利主体选择合作改造主体,应当采用招标、挂牌等公开方
式。法律、法规以及国家和省另有规定的,从其规定。
“ 三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉 及不同权利主体的,应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移
等方式形成单一改造主体。
第八条 “ 三旧”改造应当按照规定开展历史文化遗产调查
评估,编制历史文化遗产调查评估保护专章,加强历史文化遗产 的保护和合理利用,维护城市脉络肌理,传承和弘扬优秀历史文
化,促进城乡建设与历史文化协调发展。
第九条 “ 三旧” 改造应当加强城市绿化和树木保护工作,
按照规定编制树木保护专章,最大限度避免占用绿地、迁移和砍
伐树木;无法避免的,应当在树木保护专章中提出保护利用方案。
第十条 “ 三旧” 改造应当遵循节约集约用地、节能节水、
低碳环保的原则,落实海绵城市建设要求,推广使用新技术、新 工艺、新材料和新设备,按照绿色发展的要求进行绿色建筑建设
和既有建筑绿色改造,营造宜居环境。
第十一条 本市建立健全“ 三旧”改造公众参与机制,依法
保障权利主体、利害关系人和社会公众在“ 三旧”改造过程中的
知情权、参与权、表达权和监督权。
本市建立健全 “ 三旧” 改造咨询机制,根据项目实际需要, 邀请有关专家、人大代表、政协委员和公众代表参与项目的评审、
论证、咨询等活动。
第十二条 “ 三旧” 改造可以多渠道筹集资金来源,包括:
( 一)中央、省级补助资金;
( 二)市、 区财政投入的 “ 三旧” 改造资金;
(三)参与改造的市场主体投入的 “ 三旧” 改造资金;
(四)原权利主体自筹的 “ 三旧” 改造资金;
(五)其他符合规定的资金。
市、区人民政府每年可以安排一定资金,用于“ 三旧”改造 涉及的城市基础设施、保障性住房项目建设等,统筹不同“三旧”
改造项目之间的经济平衡。
第十三条 市住房城乡建设行政主管部门应当建立常态的
基础数据调查制度和基础数据库, 区人民政府负责基础数据调
查、核查等工作。
“ 三旧”改造前期应当开展土地、房屋、人口、经济、产业、 文化遗存、古树名木、公共服务设施及市政基础设施等现状基础 数据的调查工作。具体基础数据调查、管理和利用按照有关规定
执行。
市住房城乡建设行政主管部门应当建立基础数据共享和交 换机制,各有关部门应当按照职责提供和更新数据,促进数据资
源共享利用。
第二章 规划管理
第十四条 “ 三旧” 改造应当以国土空间规划为基本依据,
不得违背国土空间规划的强制性内容,坚持国土空间规划的统筹 引领和刚性管控,精准配置空间资源,提供产业发展空间,配建
公共服务设施。
国土空间详细规划是“ 三旧”改造项目规划许可、改造实施
的法定依据。
第十五条 市级国土空间总体规划应当明确“三旧”改造的
总体目标、规模和分区分类策略等。
区级国土空间总体规划应当落实市级国土空间总体规划关 于“ 三旧”改造的要求,细化分区分类策略,提出重要的公共服
务设施和市政基础设施规划布局要求。
第十六条 市规划和自然资源部门可以结合实际需要,以国
土空间总体规划为基础,组织编制市级 “ 三旧” 改造专项规划,
报市人民政府批准后纳入国土空间规划 “一张图”系统。
市级“ 三旧”改造专项规划应当明确本市“ 三旧”改造的实 施目标和规模、分区分类实施策略、正负面清单以及分步推进时
序安排等,并与国土空间详细规划做好衔接。
第十七条 市规划和自然资源部门负责统筹组织编制 “ 三
旧”改造单元详细规划,对改造目标、改造类型、区域统筹等提
出具体要求。
“ 三旧” 改造单元详细规划应当明确改造单元的主导属性、 用地功能布局、总建设量、产业发展和建设量占比、城市设计、
历史文化遗产保护、公共服务设施和市政基础设施用地配套规
定, 以及规划地块的用地性质、容积率、绿地率等内容。
“ 三旧” 改造单元详细规划实行单元、地块分层分级管控。
第十八条 “ 三旧”改造单元详细规划经市规划委员会审议
通过后, 由市规划和自然资源部门报市人民政府批准。
经批准的“ 三旧”改造单元详细规划的修改、局部调整和技
术修正,按照有关规定办理。
市规划和自然资源部门应当定期组织有关部门和专家对“三
旧” 改造单元详细规划实施情况进行评估。
第十九条 符合以下情形之一的“ 三旧”改造项目,可以在
资源环境可承载并保障空间品质的前提下,按照规定给予容积率
奖励:
( 一)无偿将符合规定的土地提供给政府储备的;
( 二)高于规定标准提供公共服务设施用地的;
(三)对历史文化保护作出贡献的。
第二十条 “ 三旧”改造单元详细规划明确的建设量较项目
自身实际改造建设量有节余的,应当由市、区人民政府统筹安排, 优先用于保障性住房项目、历史文化遗产保护利用项目、老旧小
区改造项目、区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。
第三章 计划和方案
第二十一条 市住房城乡建设行政主管部门负责组织编制
“ 三旧” 改造项目中长期建设计划。“三旧” 改造项目中长期建
设计划应当依据国土空间规划划定改造实施片区,指导项目实
施,明确重点项目和项目实施时序。
第二十二条 市住房城乡建设行政主管部门应当将 “ 三旧”
改造项目纳入城市更新项目储备库,编制项目年度计划,并实施
动态、联动管理。
“ 三旧”改造项目纳入项目储备库后,相关的片区策划方案 编制与审核、基础数据调查与核查、引入合作企业、项目实施方 案编制与审核等前期工作按照有关规定开展;符合条件的,可按
程序纳入项目年度计划。
第二十三条 划定“ 三旧”改造实施片区的区域,市住房城
乡建设行政主管部门或者区人民政府应当按照有关技术规范,组 织编制片区策划方案,明确片区范围、发展策略、产业方向、改 造类型和模式、利益平衡、实施时序等内容,统筹协调成片连片
改造。
片区策划方案应当在提交城市更新领导机构审议前进行专 家论证、公众参与、征求意见等工作;涉及国土空间详细规划调 整的,在片区策划方案审定前应当完成国土空间详细规划调整审
批。
经审定的片区策划方案需调整的,应当报原审定机关审定。
第二十四条 区人民政府应当依据国土空间详细规划、片区
策划方案,按照有关技术规范,组织编制项目实施方案。
项目实施方案应当在提交城市更新领导机构审议前进行专
家论证、公众参与和征求意见等工作;经城市更新领导机构审议 通过,并经有权限的机关批复后作为项目实施的依据。项目实施
方案批复应当在政府门户网站上公布。
经审定的项目实施方案需调整的,应当报原审定机关审定;
但同时符合以下情形的,可以由区人民政府按程序审定:
( 一)不涉及国土空间详细规划修改;
( 二)不增加片区策划方案确定的复建安置总面积;
(三)不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地。
第二十五条 “ 三旧”改造项目涉及土地征收的,区人民政
府应当按规定开展征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、 社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、办理补偿登记、签订征
地补偿安置协议等征地前期工作。
前款规定的征地前期工作可以与项目实施方案编制、审批、
实施同步进行。
第二十六条 本市建立 “ 三旧” 改造多项目联动改造机制,
老旧小区改造项目、历史文化遗产保护利用项目、特殊控制区内
改造项目可与其他全面改造项目组合,统一规划、实施、运营。
第二十七条 片区策划方案和项目实施方案可以同步编制,
同步联审,同步提交城市更新领导机构审定。
第二十八条 本市建立“ 三旧”改造项目退出机制,加强项
目的时限管理。
项目实施方案批复规定的时限届满,旧村庄、旧城镇改造项
目未达到补偿安置协议签约要求,旧厂房改造项目未完成协议签 订或者办理土地出让手续的,其项目实施方案需要报有权限的机
关重新审定和批复。
因政策调整、规划调整、重大公共事件等客观原因造成前款 规定情况的,可以在项目实施方案批复规定的时限届满前,向原
批复机关申请延期。
第四章 用地管理
第二十九条 市、区人民政府应当依据国土空间规划,综合
运用“ 三旧”改造、土地管理、规划管理等公共政策,推动土地 整备,实现土地资源空间重组、产权重构和利益共享,盘活存量
低效建设用地。
涉及土地整备的“ 三旧”改造项目,应当由区人民政府组织 编制土地整备专章,按程序纳入“ 三旧”改造单元详细规划、片
区策划方案和项目实施方案。
第三十条 “ 三旧”改造项目涉及将省“ 三旧”改造地块数
据库范围内的“ 三旧”用地与其他建设用地实施置换,或者以复 垦方式与本项目范围内非建设用地实施置换的,置换后的地块按 照规定纳入省“三旧”改造地块数据库;原地块不再属于“三旧”
用地。
第三十一条 区人民政府指定的部门负责按照“ 三旧”用地
审批相关规定组织报批材料,经区人民政府审核同意后按程序报
有批准权的机关批准。
涉及集体土地完善征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设 用地、“三地”及其他用地办理征收手续的, 由区人民政府按照
本办法第二十五条规定开展征收土地前期工作。
已批准完善历史用地征收手续的用地,凭项目实施方案批复 完善供地手续后申办后续报建审批手续,参照本市申请使用建设 用地政策办理。已批准完善集体建设用地手续的用地,在改造前 需要按照规定移交经营性用地或者抵扣经济发展留用地指标,但
纳入旧村庄全面改造的除外。
纳入项目年度计划的“ 三旧”改造项目,涉及使用新增建设
用地指标的, 由区人民政府按程序申报纳入年度土地利用计划。
第三十二条 “ 三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市
场评估价为基础,综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序
确定政府应当计收的土地出让金。
“ 三旧”改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置
费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。
第三十三条 “ 三旧” 改造项目需要收回集体土地使用权,
符合法定情形的,农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用
权,并按规定对集体土地使用权人给予适当补偿。
经依法批准收回集体土地使用权后,原集体土地使用权人在 规定期限届满后拒不交回的,由负责组织实施“ 三旧”改造的区
人民政府依法予以处理;经处理仍无法收回的,申请人民法院按
照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时,负责组织实施
“ 三旧” 改造的区人民政府应当予以支持协助。
第三十四条 “ 三旧”改造项目范围内,已签订补偿安置协
议并已依法补偿的不动产,原权利主体或者其委托的主体应当依 法申请办理原不动产权利注销登记。补偿安置协议对办理原不动 产权利注销登记已有约定的,按照约定办理,但不得违反法律、
法规的强制性规定。
国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定、拒不交回集 体土地使用权的处理决定生效后,区人民政府书面通知不动产登 记机构办理原不动产权利注销登记之前,应当足额支付或者足额
提存公证补偿费用。
权利主体或者其委托的主体可以凭身份证明、补偿安置协议、
分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。
第五章 监督管理
第三十五条 市住房城乡建设行政主管部门对各区 “ 三旧”
改造工作推进情况实行动态监管和协调,负责制定项目监管工作 细则、监管协议指导范本,汇总审核各区改造成效统计数据,对
全市 “ 三旧” 改造项目动态巡查抽查、考评。
市住房城乡建设行政主管部门建立“三旧”改造重点项目建 设实施情况的定期考核通报制度,重点考核常态化工作机制建
设、“三旧” 改造资金使用、年度改造目标完成量、 改造项目批
后监管措施等内容,将考核结果作为项目年度计划编制和财政投
入的 “ 三旧” 改造资金分配的重要依据。
第三十六条 区人民政府负责本辖区内项目实施监管工作,
具体监管合作企业引入、项目进度、配套建设与移交、复建安置
资金、财政资金使用情况、相关表决情况、社会风险防范等内容。
除政府作为改造主体的项目以外,区人民政府应当与“三旧” 改造项目改造主体签订监管协议,明确具体监管措施及改造主体
责任。
改造主体未按照批准的项目实施方案推进实施的,区人民政
府应当督促改造主体整改,根据“三旧”改造项目实际进行处置。
第三十七条 除由政府征收储备的“ 三旧”改造项目外,涉
及复建安置的“ 三旧”改造项目,应当开设复建安置资金监管账 户,由区“ 三旧”改造部门与开户银行、改造主体等主体签订复
建安置资金监管协议,对资金的使用进行监管,确保专款专用。
复建安置资金包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、 停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、市政基础设施建设费 用和配套公共服务设施建设费用等。 复建安置资金应当足额缴
存,可以采用无条件银行履约保函加现金方式缴存。
复建安置资金具体监管办法由市住房城乡建设行政主管部
门另行制定。
第三十八条 “ 三旧”改造工作应当先补偿、后搬迁,先行
启动安置房建设,及时妥善做好搬迁安置工作。改造主体依据补
偿安置协议给予足额补偿后,原权利主体应当在补偿安置协议约
定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供
水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。
第三十九条 “ 三旧”改造应当统筹做好水、电、气、排污、
环卫、通讯等公共服务设施和市政基础设施建设,解决区域水浸
隐患,实现 “雨污分流”和 “ 三线”下地。
“ 三旧”改造项目改造范围内由改造主体负责的公共服务设 施和市政基础设施未在规定的时限内启动建设,除安置房外,其
他建设项目不得启动。
第四十条 任何单位和个人不得借“三旧”改造之机违法用
地或者违法建设。
各区人民政府应当建立长效机制,严厉查处借“ 三旧”改造 之机进行违法用地或者违法建设的行为,杜绝新增违法用地、违
法建设。
第四十一条 行政机关及其工作人员违反本办法规定,不依
法履行职责的,由有权机关责令改正,对直接负责的主管人员和 其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责
任。
第四十二条 相关单位和个人在开展“三旧”改造意愿调查
和征集、土地及建筑物核查、“三旧”改造计划申报、“三旧”改
造规划编制与审批等“ 三旧”改造工作中,有欺诈、胁迫、虚构
事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布 虚假信息、受贿、行贿等行为的,由相关部门依法查处;构成犯
罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十三条 本办法下列用语的含义:
( 一)“ 三旧”改造,是指对纳入省“ 三旧”改造地块数据 库的 “ 三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。
“ 三旧” 改造项目纳入本市城市更新统筹管理。
边角地、夹心地、插花地和其他用地,经批准后可以纳入“三
旧” 改造项目进行整体利用。
( 二)“三地”,是指符合国土空间详细规划但单个地块无法 单独出具规划要点、无法单独标图入库,因成片改造需要与主体 地块一并纳入改造项目进行整体利用,累计面积不超过主体地块
总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。
边角地,是指被“ 三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程
控制用地边沿分隔的地块。
夹心地,是指被 “ 三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。
插花地,是指与 “ 三旧”用地形成交互楔入状态的地块。
(三)其他用地,是指除“ 三地” 以外,在旧村庄改造项目 中,位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单
独标图入库,因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行
整体利用的地块。
(四)标图入库,是指对符合条件、拟纳入“ 三旧”改造项 目进行整体利用的地块,在国土空间规划“一张图”上逐块标绘, 纳入国土空间基础信息平台统一管理,形成“ 三旧”改造地块数
据库。
(五)原权利主体,包括“ 三旧”用地及其地上、地下建筑 物、构筑物的所有权人、使用权人,以及按照有关规定处理后的
实际用地人。
(六)公共设施,包括基础设施、公共服务设施、公共安全
设施等。
第四十四条 本办法自 2024 年 5 月 15 日起施行。
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