广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法

第一章  总  则

第一条  为了加强旧村庄、旧厂房、旧城镇（以下统称“ 三

旧”）改造管理，提高节约集约用地水平，优化空间结构，完善 城市功能，传承历史文化，优化产业结构，改善人居环境，促进 经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中 华人民共和国城乡规划法》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管

理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内的“ 三旧”改造项目

及其监督管理等活动。

前款所称的“ 三旧”改造项目是指在本办法实施前已批复方   案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的“三旧”

改造项目。

第三条  “ 三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、统筹

规划、分类施策、合理补偿、尊重历史、共建共享的原则。

第四条  市人民政府负责统筹全市“ 三旧”改造工作。市城

市更新领导机构负责研究审议“三旧”改造工作涉及的重大事项。

市住房城乡建设行政主管部门负责组织、协调和管理“三旧”

改造工作，并组织实施本办法。

市规划和自然资源部门负责“三旧”改造规划和用地管理工

作。

市发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、交通运输、 水务、农业农村、文化广电旅游、地方金融管理、城市管理综合 执法、林业园林、税务等部门在各自职责范围内做好“ 三旧”改

造相关工作。

第五条  区人民政府是本辖区内“ 三旧”改造工作的第一责

任主体，负责统筹推进本辖区内“ 三旧”改造工作，组织基础数 据调查，编制、审核改造计划和相关方案，组织开展搬迁安置、

建设管理等工作，维护社会稳定。

区人民政府指定的部门负责组织本辖区内的“三旧”改造具

体实施工作。

第六条  “ 三旧” 改造包括下列类型：

（ 一）全面改造，是指以拆除新建方式对“ 三旧”用地进行

再开发，或者对 “ 三旧”用地实施生态修复、土地复垦；

（ 二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提 下，以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和

消防设施等方式对 “ 三旧”用地进行整治提升；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

第七条  政府、原权利主体以及其他市场主体可以作为改造

主体实施 “ 三旧” 改造。

国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位

的原权利主体选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方

式。法律、法规以及国家和省另有规定的，从其规定。

“ 三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉 及不同权利主体的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移

等方式形成单一改造主体。

第八条  “ 三旧”改造应当按照规定开展历史文化遗产调查

评估，编制历史文化遗产调查评估保护专章，加强历史文化遗产 的保护和合理利用，维护城市脉络肌理，传承和弘扬优秀历史文

化，促进城乡建设与历史文化协调发展。

第九条  “ 三旧” 改造应当加强城市绿化和树木保护工作，

按照规定编制树木保护专章，最大限度避免占用绿地、迁移和砍

伐树木；无法避免的，应当在树木保护专章中提出保护利用方案。

第十条  “ 三旧” 改造应当遵循节约集约用地、节能节水、

低碳环保的原则，落实海绵城市建设要求，推广使用新技术、新 工艺、新材料和新设备，按照绿色发展的要求进行绿色建筑建设

和既有建筑绿色改造，营造宜居环境。

第十一条  本市建立健全“ 三旧”改造公众参与机制，依法

保障权利主体、利害关系人和社会公众在“ 三旧”改造过程中的

知情权、参与权、表达权和监督权。

本市建立健全 “ 三旧” 改造咨询机制，根据项目实际需要， 邀请有关专家、人大代表、政协委员和公众代表参与项目的评审、

论证、咨询等活动。

第十二条  “ 三旧” 改造可以多渠道筹集资金来源，包括：

（ 一）中央、省级补助资金；

（ 二）市、 区财政投入的 “ 三旧” 改造资金；

（三）参与改造的市场主体投入的 “ 三旧” 改造资金；

（四）原权利主体自筹的 “ 三旧” 改造资金；

（五）其他符合规定的资金。

市、区人民政府每年可以安排一定资金，用于“ 三旧”改造   涉及的城市基础设施、保障性住房项目建设等，统筹不同“三旧”

改造项目之间的经济平衡。

第十三条  市住房城乡建设行政主管部门应当建立常态的

基础数据调查制度和基础数据库， 区人民政府负责基础数据调

查、核查等工作。

“ 三旧”改造前期应当开展土地、房屋、人口、经济、产业、 文化遗存、古树名木、公共服务设施及市政基础设施等现状基础 数据的调查工作。具体基础数据调查、管理和利用按照有关规定

执行。

市住房城乡建设行政主管部门应当建立基础数据共享和交 换机制，各有关部门应当按照职责提供和更新数据，促进数据资

源共享利用。

第二章  规划管理

第十四条  “ 三旧” 改造应当以国土空间规划为基本依据，

不得违背国土空间规划的强制性内容，坚持国土空间规划的统筹 引领和刚性管控，精准配置空间资源，提供产业发展空间，配建

公共服务设施。

国土空间详细规划是“ 三旧”改造项目规划许可、改造实施

的法定依据。

第十五条  市级国土空间总体规划应当明确“三旧”改造的

总体目标、规模和分区分类策略等。

区级国土空间总体规划应当落实市级国土空间总体规划关 于“ 三旧”改造的要求，细化分区分类策略，提出重要的公共服

务设施和市政基础设施规划布局要求。

第十六条  市规划和自然资源部门可以结合实际需要，以国

土空间总体规划为基础，组织编制市级 “ 三旧” 改造专项规划，

报市人民政府批准后纳入国土空间规划 “一张图”系统。

市级“ 三旧”改造专项规划应当明确本市“ 三旧”改造的实 施目标和规模、分区分类实施策略、正负面清单以及分步推进时

序安排等，并与国土空间详细规划做好衔接。

第十七条  市规划和自然资源部门负责统筹组织编制 “ 三

旧”改造单元详细规划，对改造目标、改造类型、区域统筹等提

出具体要求。

“ 三旧” 改造单元详细规划应当明确改造单元的主导属性、 用地功能布局、总建设量、产业发展和建设量占比、城市设计、

历史文化遗产保护、公共服务设施和市政基础设施用地配套规

定， 以及规划地块的用地性质、容积率、绿地率等内容。

“ 三旧” 改造单元详细规划实行单元、地块分层分级管控。

第十八条  “ 三旧”改造单元详细规划经市规划委员会审议

通过后， 由市规划和自然资源部门报市人民政府批准。

经批准的“ 三旧”改造单元详细规划的修改、局部调整和技

术修正，按照有关规定办理。

市规划和自然资源部门应当定期组织有关部门和专家对“三

旧” 改造单元详细规划实施情况进行评估。

第十九条  符合以下情形之一的“ 三旧”改造项目，可以在

资源环境可承载并保障空间品质的前提下，按照规定给予容积率

奖励：

（ 一）无偿将符合规定的土地提供给政府储备的；

（ 二）高于规定标准提供公共服务设施用地的；

（三）对历史文化保护作出贡献的。

第二十条  “ 三旧”改造单元详细规划明确的建设量较项目

自身实际改造建设量有节余的，应当由市、区人民政府统筹安排， 优先用于保障性住房项目、历史文化遗产保护利用项目、老旧小

区改造项目、区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。

第三章  计划和方案

第二十一条  市住房城乡建设行政主管部门负责组织编制

“ 三旧” 改造项目中长期建设计划。“三旧” 改造项目中长期建

设计划应当依据国土空间规划划定改造实施片区，指导项目实

施，明确重点项目和项目实施时序。

第二十二条  市住房城乡建设行政主管部门应当将 “ 三旧”

改造项目纳入城市更新项目储备库，编制项目年度计划，并实施

动态、联动管理。

“ 三旧”改造项目纳入项目储备库后，相关的片区策划方案 编制与审核、基础数据调查与核查、引入合作企业、项目实施方 案编制与审核等前期工作按照有关规定开展；符合条件的，可按

程序纳入项目年度计划。

第二十三条  划定“ 三旧”改造实施片区的区域，市住房城

乡建设行政主管部门或者区人民政府应当按照有关技术规范，组 织编制片区策划方案，明确片区范围、发展策略、产业方向、改 造类型和模式、利益平衡、实施时序等内容，统筹协调成片连片

改造。

片区策划方案应当在提交城市更新领导机构审议前进行专 家论证、公众参与、征求意见等工作；涉及国土空间详细规划调 整的，在片区策划方案审定前应当完成国土空间详细规划调整审

批。

经审定的片区策划方案需调整的，应当报原审定机关审定。

第二十四条  区人民政府应当依据国土空间详细规划、片区

策划方案，按照有关技术规范，组织编制项目实施方案。

项目实施方案应当在提交城市更新领导机构审议前进行专

家论证、公众参与和征求意见等工作；经城市更新领导机构审议 通过，并经有权限的机关批复后作为项目实施的依据。项目实施

方案批复应当在政府门户网站上公布。

经审定的项目实施方案需调整的，应当报原审定机关审定；

但同时符合以下情形的，可以由区人民政府按程序审定：

（ 一）不涉及国土空间详细规划修改；

（ 二）不增加片区策划方案确定的复建安置总面积；

（三）不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地。

第二十五条  “ 三旧”改造项目涉及土地征收的，区人民政

府应当按规定开展征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、 社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、办理补偿登记、签订征

地补偿安置协议等征地前期工作。

前款规定的征地前期工作可以与项目实施方案编制、审批、

实施同步进行。

第二十六条  本市建立 “ 三旧” 改造多项目联动改造机制，

老旧小区改造项目、历史文化遗产保护利用项目、特殊控制区内

改造项目可与其他全面改造项目组合，统一规划、实施、运营。

第二十七条  片区策划方案和项目实施方案可以同步编制，

同步联审，同步提交城市更新领导机构审定。

第二十八条  本市建立“ 三旧”改造项目退出机制，加强项

目的时限管理。

项目实施方案批复规定的时限届满，旧村庄、旧城镇改造项

目未达到补偿安置协议签约要求，旧厂房改造项目未完成协议签 订或者办理土地出让手续的，其项目实施方案需要报有权限的机

关重新审定和批复。

因政策调整、规划调整、重大公共事件等客观原因造成前款 规定情况的，可以在项目实施方案批复规定的时限届满前，向原

批复机关申请延期。

第四章  用地管理

第二十九条  市、区人民政府应当依据国土空间规划，综合

运用“ 三旧”改造、土地管理、规划管理等公共政策，推动土地 整备，实现土地资源空间重组、产权重构和利益共享，盘活存量

低效建设用地。

涉及土地整备的“ 三旧”改造项目，应当由区人民政府组织 编制土地整备专章，按程序纳入“ 三旧”改造单元详细规划、片

区策划方案和项目实施方案。

第三十条  “ 三旧”改造项目涉及将省“ 三旧”改造地块数

据库范围内的“ 三旧”用地与其他建设用地实施置换，或者以复  垦方式与本项目范围内非建设用地实施置换的，置换后的地块按  照规定纳入省“三旧”改造地块数据库；原地块不再属于“三旧”

用地。

第三十一条  区人民政府指定的部门负责按照“ 三旧”用地

审批相关规定组织报批材料，经区人民政府审核同意后按程序报

有批准权的机关批准。

涉及集体土地完善征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设 用地、“三地”及其他用地办理征收手续的， 由区人民政府按照

本办法第二十五条规定开展征收土地前期工作。

已批准完善历史用地征收手续的用地，凭项目实施方案批复 完善供地手续后申办后续报建审批手续，参照本市申请使用建设 用地政策办理。已批准完善集体建设用地手续的用地，在改造前 需要按照规定移交经营性用地或者抵扣经济发展留用地指标，但

纳入旧村庄全面改造的除外。

纳入项目年度计划的“ 三旧”改造项目，涉及使用新增建设

用地指标的， 由区人民政府按程序申报纳入年度土地利用计划。

第三十二条  “ 三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市

场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序

确定政府应当计收的土地出让金。

“ 三旧”改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置

费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。

第三十三条  “ 三旧” 改造项目需要收回集体土地使用权，

符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用

权，并按规定对集体土地使用权人给予适当补偿。

经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在 规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施“ 三旧”改造的区

人民政府依法予以处理；经处理仍无法收回的，申请人民法院按

照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，负责组织实施

“ 三旧” 改造的区人民政府应当予以支持协助。

第三十四条  “ 三旧”改造项目范围内，已签订补偿安置协

议并已依法补偿的不动产，原权利主体或者其委托的主体应当依 法申请办理原不动产权利注销登记。补偿安置协议对办理原不动 产权利注销登记已有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、

法规的强制性规定。

国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定、拒不交回集 体土地使用权的处理决定生效后，区人民政府书面通知不动产登 记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额

提存公证补偿费用。

权利主体或者其委托的主体可以凭身份证明、补偿安置协议、

分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。

第五章  监督管理

第三十五条  市住房城乡建设行政主管部门对各区 “ 三旧”

改造工作推进情况实行动态监管和协调，负责制定项目监管工作 细则、监管协议指导范本，汇总审核各区改造成效统计数据，对

全市 “ 三旧” 改造项目动态巡查抽查、考评。

市住房城乡建设行政主管部门建立“三旧”改造重点项目建 设实施情况的定期考核通报制度，重点考核常态化工作机制建

设、“三旧” 改造资金使用、年度改造目标完成量、 改造项目批

后监管措施等内容，将考核结果作为项目年度计划编制和财政投

入的 “ 三旧” 改造资金分配的重要依据。

第三十六条  区人民政府负责本辖区内项目实施监管工作，

具体监管合作企业引入、项目进度、配套建设与移交、复建安置

资金、财政资金使用情况、相关表决情况、社会风险防范等内容。

除政府作为改造主体的项目以外，区人民政府应当与“三旧” 改造项目改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及改造主体

责任。

改造主体未按照批准的项目实施方案推进实施的，区人民政

府应当督促改造主体整改，根据“三旧”改造项目实际进行处置。

第三十七条  除由政府征收储备的“ 三旧”改造项目外，涉

及复建安置的“ 三旧”改造项目，应当开设复建安置资金监管账 户，由区“ 三旧”改造部门与开户银行、改造主体等主体签订复

建安置资金监管协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用。

复建安置资金包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、 停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、市政基础设施建设费 用和配套公共服务设施建设费用等。 复建安置资金应当足额缴

存，可以采用无条件银行履约保函加现金方式缴存。

复建安置资金具体监管办法由市住房城乡建设行政主管部

门另行制定。

第三十八条  “ 三旧”改造工作应当先补偿、后搬迁，先行

启动安置房建设，及时妥善做好搬迁安置工作。改造主体依据补

偿安置协议给予足额补偿后，原权利主体应当在补偿安置协议约

定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供

水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。

第三十九条  “ 三旧”改造应当统筹做好水、电、气、排污、

环卫、通讯等公共服务设施和市政基础设施建设，解决区域水浸

隐患，实现 “雨污分流”和 “ 三线”下地。

“ 三旧”改造项目改造范围内由改造主体负责的公共服务设 施和市政基础设施未在规定的时限内启动建设，除安置房外，其

他建设项目不得启动。

第四十条  任何单位和个人不得借“三旧”改造之机违法用

地或者违法建设。

各区人民政府应当建立长效机制，严厉查处借“ 三旧”改造 之机进行违法用地或者违法建设的行为，杜绝新增违法用地、违

法建设。

第四十一条  行政机关及其工作人员违反本办法规定，不依

法履行职责的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和 其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责

任。

第四十二条  相关单位和个人在开展“三旧”改造意愿调查

和征集、土地及建筑物核查、“三旧”改造计划申报、“三旧”改

造规划编制与审批等“ 三旧”改造工作中，有欺诈、胁迫、虚构

事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布 虚假信息、受贿、行贿等行为的，由相关部门依法查处；构成犯

罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第四十三条  本办法下列用语的含义：

（ 一）“ 三旧”改造，是指对纳入省“ 三旧”改造地块数据 库的 “ 三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

“ 三旧” 改造项目纳入本市城市更新统筹管理。

边角地、夹心地、插花地和其他用地，经批准后可以纳入“三

旧” 改造项目进行整体利用。

（ 二）“三地”，是指符合国土空间详细规划但单个地块无法 单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体 地块一并纳入改造项目进行整体利用，累计面积不超过主体地块

总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。

边角地，是指被“ 三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程

控制用地边沿分隔的地块。

夹心地，是指被 “ 三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

插花地，是指与 “ 三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

（三）其他用地，是指除“ 三地” 以外，在旧村庄改造项目 中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单

独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行

整体利用的地块。

（四）标图入库，是指对符合条件、拟纳入“ 三旧”改造项 目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘， 纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“ 三旧”改造地块数

据库。

（五）原权利主体，包括“ 三旧”用地及其地上、地下建筑 物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的

实际用地人。

（六）公共设施，包括基础设施、公共服务设施、公共安全

设施等。

第四十四条  本办法自 2024 年 5 月 15  日起施行。