广州市番禺区城市更新工作领导小组办公室关于印发《番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引（试行）》的通知

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来源: | 作者:pmo6f928b | 发布时间: 2022-11-06 | 466 次浏览 | 分享到:

番禺区老旧小区业主直接出资参与楼栋本体改造工作的指引（试行）

　　为进一步积极引导老旧小区业主出资，落实业主出资责任，健全群众参与机制，顺利推进我区老旧小区改造工作，切实提升老旧小区人居环境品质，制定本指引。

　　一、工作目标

　　为鼓励业主全程参与老旧小区改造，充分发挥业主建设共管意识和主人翁意识，根据楼栋业主对楼栋建筑物共有部分享有共有和共同管理权利，并承担相应义务的原则，落实业主出资责任，既解决房屋建筑本体安全隐患，又提升房屋本身价值，实现城市人居环境改善，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感，持续为“老”城市注入“新”活力。

　　二、适用范围

　　已纳入我区城镇老旧小区改造计划的项目适用本指引，本指引印发前已完成实施方案审定的项目除外。

　　三、建设内容及标准

　　（一）建设内容

　　选取《广州市老旧小区改造内容及标准指引》中楼栋本体改造的部分建设项目作为业主直接出资参与改造的建设内容（以下简称“楼栋建设内容”），具体如下：基础类建设项目包含楼栋门、门禁、楼道修缮；完善类建设项目包含外立面整饰。

　　（二）建设标准

　　根据《广州市老旧小区改造设计导则（修编）》的要求，明确建设标准，固定补贴综合单价，具体详见附件1，由业主根据楼栋本体的实际情况及需求进行选取。如人工、材料出现较大幅度调整，将另文通知调整补贴综合单价。

　　四、资金来源及实施方式

　　（一）资金来源

　　业主直接出资建设（如申请使用物业专项维修资金的则按区现有政策执行），按要求验收合格后财政按一定比例进行补贴。财政补贴具体要求如下：

　　根据属地镇（街）提供的施工图和工程量清单，楼栋建设内容完工后建设标准不得低于属地镇（街）提供的施工图标准，实际建设总费用不得低于拟申请的财政补贴基数，且在本小区微改造项目完工前完成楼栋建设内容的施工及验收，方可申请财政补贴资金。

　　财政补贴金额=财政补贴基数×财政补贴比例+财政补贴基数÷楼栋业主户数×低保户、低收入困难家庭户数×（1-财政补贴比例）

　　财政补贴基数=《业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造情况调查表》（详见附件1）中的补贴综合单价×工程量。

　　财政补贴比例：基础类为财政补贴基数的80%，完善类为财政补贴基数的50%。业主为低保户、低收入困难家庭的，提供相应的证明材料后，其户按财政补贴基数均摊所承担的费用由财政按100%比例进行补贴。

　　如实际建设总费用低于拟申请的财政补贴基数，则财政补贴基数以实际建设总费用为准。

　　（二）实施方式

　　楼栋建设内容由楼栋业主自行组织实施，楼栋全体业主为建设内容的实施责任主体，负质量安全管理责任，委托楼栋业主代表具体负责改造资金筹集和使用、组织施工、质量安全管理、验收、财政补贴资金申请及发放、纠纷协调等工作。属地镇（街）和社区居委会负责工程建设监管及参加验收，复核业主完成的工程量及财政补贴金额，监督财政补贴资金发放及剩（结）余资金退还等。

　　五、组织协调机构

　　由属地镇（街）负责，区城市更新局指导，属地社区居委会作为具体组织协调机构，物业管理委员会、业主委员会或其他业主组织协助，改造楼栋业主代表及业主参加，协调解决业主直接出资参与改造的相关事宜。同时要充分发挥基层党组织的凝聚力、组织力、执行力，引导业主主动履行义务，积极落实业主直接出资用于楼栋改造事宜。

　　六、资金管理

　　（一）楼栋业主代表在改造资金筹集前须完成改造资金的匡算，制定改造资金的筹集方案、使用监管机制、剩（结）余资金退还方式、财政补贴资金分发方式、遇特殊情况或不可抗力原因终止实施的解决方案等资金监管制度，并根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的要求进行楼栋业主表决，表决通过后方可开展改造资金筹集工作，表决不通过则取消该楼栋的楼栋建设内容。楼栋改造资金未完成筹集的，楼栋建设内容不得开工建设。

　　（二）改造资金需遵循专款专用原则，存放于楼栋业主代表指定的账户，楼栋业主代表按照改造资金使用监管机制要求进行管理使用，并将改造资金使用情况及时向楼栋业主公示，对剩（结）余资金、财政补贴资金则在规定时限内完成分发给业主，不得挤占挪用。

　　（三）属地镇（街）、社区居委会负责财政补贴金额复核，并监督楼栋业主代表限期完成剩（结）余资金、财政补贴资金的分发。

　　七、工作流程

　　（一）开展业主意愿调查

　　根据申请广州市级城镇老旧小区改造年度计划工作的相关要求，属地镇（街）根据项目储备库情况，在开展老旧小区微改造居民意愿调查时，同步组织属地社区居委会、业主自治组织发放《业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造情况调查表》（详见附件1），征集业主直接出资用于老旧小区楼栋本体改造的意愿，并向业主宣讲需业主出资的内容及要求。对楼栋业主参与率、同意率达到《中华人民共和国民法典》第二百七十八条要求的，填写《老旧小区业主直接出资用于楼栋本体改造申请表》（详见附件2），由属地镇（街）向区城市更新局提出改造申请，将其纳入本小区微改造项目。对楼栋业主参与率、同意率达不到《中华人民共和国民法典》第二百七十八条要求的，则该楼栋建设内容不纳入本小区微改造项目。

　　（二）推选楼栋业主代表

　　对楼栋业主参与率、同意率达到要求的楼栋，属地社区居委会组织楼栋业主参照加装电梯的方式推选出楼栋业主代表，楼栋业主代表不少于2人，并委托楼栋业主代表具体负责改造资金筹集和使用、组织施工、质量安全管理、验收、财政补贴资金申请及发放、纠纷协调等工作。

　　（三）编制实施方案

　　属地镇（街）根据已提交的《老旧小区业主直接出资用于楼栋本体改造申请表》，在实施方案中明确需业主出资的楼栋建设内容及标准、组织实施主体、实施方式、财政补贴比例及时限要求等内容。实施方案需充分征询业主意见和相关单位意见，并按规定完成专家评审、公示及区政府审定等相关手续。

　　（四）组织实施

　　1.属地镇（街）负责推进老旧小区微改造项目前期设计工作，编制业主自行组织实施的楼栋建设内容施工图和子概算，子概算工程量以施工图为准，单价采用附件1中对应的补贴综合单价，并将其纳入本小区微改造项目工程概算，进行概算评审。业主自行组织实施的建设内容不纳入本小区微改造项目施工招投标。

　　2.属地镇（街）需及时向楼栋业主代表、属地社区居委会提供业主自行实施的楼栋建设内容的施工图纸及评审后的工程量清单。

　　3.在楼栋建设内容施工前，楼栋业主代表须根据属地镇（街）提供的施工图和工程量清单，按完工后的建设标准不得低于属地镇（街）提供的施工图标准进行改造资金匡算，制定资金监管制度，按规定经业主表决通过后，完成改造资金的筹集，并将其存入指定的账户。同时楼栋业主代表须将改造资金筹集完成情况、施工准备情况、预计开工及完工时间、资金监管制度制定情况等书面告知属地镇（街）及社区居委会。未完成上述工作的，则楼栋建设内容不得开工建设。

　　4.楼栋业主代表须按照广州市老旧小区微改造项目施工许可证办理的有关意见及《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》（详见附件3）的相关要求，严格开工条件，对工程投资额在100万元以下（含100万元）的项目，不需办理施工许可证，但需到属地镇（街）办理开工建设信息录入管理手续，领取《广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，同时加强质量安全管理，并委托有相应施工资质的单位进行施工，鼓励委托本小区微改造项目的施工单位施工。

　　5.楼栋业主代表具体负责质量安全管理及业主协调事宜，并在本小区微改造项目完工前完成楼栋建设内容的施工及验收，同时需积极配合本小区微改造项目施工单位的施工。

　　6.属地镇（街）和社区居委会需加强日常质量安全管理检查和巡查工作，负责建设质量安全监管及参加验收。楼栋建设内容完工后，楼栋业主代表提出验收申请（详见附件4），属地镇（街）、社区居委会参加验收（验收表详见附件5），如小区有专业物业管理公司负责日常管养的，专业物业管理公司则需参加验收。

　　7.验收合格后，楼栋业主代表需于15个工作日内将改造资金筹集和使用情况、剩（结）余情况等向楼栋业主进行公示，公示期不得少于5天。公示结束后，于5个工作日内按业主协商好的剩（结）余资金退还方式完成剩（结）余资金退还。

　　8.验收合格后，楼栋业主代表需于15个工作日内提交《老旧小区楼栋本体改造财政补助资金申请表》、实际建设总费用的发票及相关资料（详见附件6）。属地镇（街）和社区居委会对财政补贴金额进行审核，如涉及低保户、低收入困难家庭的，需报区民政局复核，无误后由属地镇（街）负责向区财政局申请财政补贴资金发放到业主代表指定账户。

　　9.财政补贴资金到账后5个工作日内，属地镇（街）和社区居委会监督楼栋业主代表按业主协商好的方式完成财政补贴资金的分发。

　　10.所属镇（街）在本小区微改造项目竣工验收前将本小区业主直接出资参与楼栋本体改造的工作情况书面报备区城市更新局。

　　（五）加强日常维护管养

　　工程验收合格后，楼栋业主代表需于5个工作日内完成管养移交手续，同时业主及居民应充分发挥主人翁意识，积极配合属地镇（街）、社区居委会完善提升小区的日常管养工作，共同维护改造效果。

　　八、其他

　　本指引自印发之日起试行，试行期为一年，执行过程中遇到的问题，请径向区城市更新局反馈。