一、 项目名称

海珠区琶洲村全面改造项目

二、 项目背景

琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。改造前村内环境脏乱、潮湿拥堵、房屋老旧、危楼林立、用地规模有限、建筑密度高、建筑质量差、配套设施不完善，村内存在许多安全和卫生问题，与周围欣欣向荣的发展建设形成鲜明对比。不但给村民的生活带来了诸多的不便，也与琶洲国际会展商贸中心的地位不符，严重影响了广州作为国际大都市应有的市容市貌，正所谓“村里脏乱差，村外现代化”，琶洲村改造需求迫切。2009年，广东省、广州市分别出台“三旧”改造政策文件，积极推进城中村改造工作。琶洲村是广州市“三旧”改造首先启动的九条村落之一。

三、 基本概况

琶洲村隶属海珠区琶洲街，2002年转制成立琶洲经济联合社。常住村民约1300户，人口约5500人。改造范围总用地面积75.76万平方米，包括村镇居住用地36.07公顷，村经济发展用地面积18.32公顷，其他用地包括道路、军事、园地及池塘用地共21.37公顷。改造前现状总建筑面积约73万平方米。

四、 改造方式

旧村全面改造，即整体拆除重建。

五、 改造特点

改造规划总用地面积75.76公顷，划分为十三个地块。其中地块一、三、四、五为融资地块，地块十、地块十一为安置地块，地块十三为中小学用地，其余地块为道路、绿化用地。改造范围内的集体土地全部转性为国有土地。

改造后总建筑面积185万平方米，其中村民安置房52.2万平方米，集体物业26.64万平方米,融资住宅40万平方米，融资商业64.2万平方米，规划中小学1.96万平方米，毛容积率2.44 。项目总投资约170亿元。

琶洲村城中村改造以村社为主体，通过公开招拍挂引进社会资金进行改造。2009年10月保利地产摘牌，2010年3月开始启动签约，2010年5月份签约率超八成,2010年9月28日复建安置房动工，2012年7月8日首批复建安置房封顶,2014年11月18日完成安置房验收并正式开展摇珠分房工作，目前超过97%的村民已回迁。

六、 改造成效

琶洲村采取“城中村整体拆除重建”的全面改造模式，形成了其独具特色“政府主导，市场运作，村民自愿，多方共赢”的“琶洲模式”，得到了社会各界的认可，更是造福村集体及广大村民的民生实事，取得了良好的经济成效和社会成效。

改造后相关指标“一降四升”： 建筑密度由62%下降到18%、绿地率由4%提升到46%、市政用地由2%增加到16%、公建配套面积比例由0.8%增加到6%，村集体及村民收入大幅提升。

（一）经济成效

改造后琶洲村将增加20万平方米的集体经济物业，保守估计改造后股民人均每年增加约4.5万元的分红收入。改造后村民个人房屋资产升值超4倍。

（二）社会成效

琶洲村地块按照“一轴四区”的功能结构细分，以特色商业步行街为主轴，连结滨水居住区、村民安置区、SOHO办公区和商业办公休闲区四大块，建设成为商贸与休闲汇集的会展东翼、品质与文化兼具的国际高端城区，改造后初步呈现出“广州的曼哈顿”这一理想效果。

琶洲村改造后，释放面积超过800亩的建设用地，所得土地资源，部分用于市政道路、滨江绿化带等市政公配建设、村社物业升级改造、学校等生活配套设施建设。公共服务设施的配套水平大大提高，包括幼儿园、中小学、托儿所、文化室、居民健身场、老人服务站点、社区居委会、肉菜市场等设施一应俱全。

通过琶洲村改造，商业性质类建筑面积达到100多万平方米，为我区招商引资、引入新兴产业提供了大量的优质载体。客观上将原来一些低端产业拒之门外，也促使低端产业劳动人口外移。达到了优化空间布局、完善基础设施配套建设的目的，彻底改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，促进产业结构、人口结构转型升级，实现经济的可持续发展,将美好的规划愿景变为现实。

七、 成功经验

琶洲村城中村改造以村社为主体，通过公开招拍挂引进社会资金进行改造。根据“三旧”改造有关规费优惠政策，实行税费减免和返还优惠政策。为防止复建房烂尾，设立了改造监控资金三方监管账户，由海珠区政府、琶洲街道和村社共同监管。为保证复建安置房施工质量，成立了村民监控小组，该小组由21名村民组成，对复建安置房建设进行全程监督。
      八、改造前后
改造前：

改造后：