本次专项规划主要是从市域统筹层面，回答3个问题：做多少？在哪里做？以及，如何做？

1、做多少——定规模：

多方法预测更新规模，为各区制定更新指标

广州市推动城市更新最主要的动力有两个方面：

一方面是达到广东省自然资源厅下达的更新任务，另一个是广州市开发强度已接近30%的生态宜居警戒线，迫切需要存量空间的支撑。

因此，专项规划结合各方面的需求，按照2035年60%的建设用地由存量用地支撑的目标，提出以下城市更新推进的规模目标：

2025年：100平方公里；

2030年：200平方公里；

2035年：300平方公里。

其主要作用是定下全市、各区的考核标准，为进一步的更新年度计划及工作推进计划提供依据。这个标准相当于每年推进约20-30km²，有点小压力哦！

3、如何做——控节奏：

全面改造正负面清单和项目库

（1）以清单定项目原则

·全面改造的正面清单：涉及重点地区、重点设施、重点项目的可以优先推进。

·全年改造的负面清单：不符合生态、历史保护、农业保护、资源承载等条件的。其中刚性约束为：国土空间规划“三区三线”、“历史文化保护规划”等。

专项规划的刚性是通过国土空间规划体现的，同时文本中提到的一些制度的构想，可能在未来将成为新的制度，产生较大的影响。

1、严格落实耕地保护制度

本次专项规划提出：在城市更新中严格落实耕地增减平衡和进出平衡制度，引导即可恢复地类转变为耕地。那可能意味着，在土地置换中需要将腾出的建设用地恢复为耕地，需要进行耕地复垦验收等流程了。

2、强调底线、承载力的专项评估

为更好强调底线保护与承载力支撑，本次专项规划中提及几个重要的专项评估，包括：历史文化遗产现场调查、古树名木及其后续资源、大树的电子档案和“树地图”、市政基础设施承载能力评估、洪涝安全评估、地质环境质量评估（位于地质灾害易发区的）。这些专项评估将扮演更重要的角色。

3、探索新型规划管理机制

本次专项规划提出建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和分级审批管控体系，以提高编审效率。未来更新单元规划主要管“主导功能、总体规模、底线控制要素”等，由具有控制性详细规划审批权限的部门审批，而地块详细规划涉及“地块位置、界线、性质、指标”等具体内容则下放至各区。

这样的探索有利于项目审批效率的提速，但需要目前的部门审批权限有较大调整，需要拭目以待。

4、开发强度的控制与鼓励制度

本次专项规划提出：探索城市更新地区的开发强度分区管控规则…提出开发强度上限要求。这是下一阶段规划部门的工作重点，是对“以经济平衡”为底层逻辑的修正。

同时，规划也提出“探索容积率奖励制度，在资源环境可承载并保障空间品质的前提下，对无偿提供符合规定的政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地或者对历史文化保护作出贡献的城市更新项目，可按有关政策给予容积率奖励。”

综上，可以畅想：

未来的全面改造项目开发强度 = 经济平衡算出来的开发强度 + 容积率奖励 ；且项目开发强度需小于上级部门制定的区域性开发强度。

这就意味着地价不高的地区就过不了这个槛，所以中心城区或重点平台才是未来全面更新改造的主战场。

5、探索新制度

为激发市场活力，本次专项规划还提出了一些创新的制度：

如工业连片更新可探索“政府征收储备、企业联合改造、多方共同参与的利益共享机制”；

如村镇工业集聚区交由政府收储的，可给予货币或者物业补偿；或采用挂账收储、共享开发的模式。

如历史文化街区中探索规划建筑退让、退界标准按不低于现状水平执行。环境保护、消防安全、卫生防疫等受条件限制确有困难的，可采用“一案一审”的方式；

如对于市政基础设施，探索宗地合并、场地共用、功能混合的土地利用新模式。

如公共服务设施，提倡类别相近的公共服务设施用地兼容与空间复合利用。

广州市已经2200岁了，更新是一个永恒的主题。

本次专项规划描绘了2035年的城市更新目标与路径，明确了政府的决心，给市场以信心与力量！

干，就完了！